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不動産を指値で購入する方法

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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私は今までたくさんの物件を指値して購入してきました。

指値とは売値以下の価格を指定し買い付けを入れる事です

350万→200万

380万→250万

450万→350万

などの指値など通してきています

指値をむやみに入れてはいけない

「指値を入れるのはタダ」

「言うだけ言ってみる」

みたいな事を言う人がいますが私はお勧めしません

「言うだけタダ」では無いんです

 

無理な指値をする事で失っているものがあるんですね

それは業者さんの信用

 

むやみに大幅な指値を入れていると

「この客はめちゃくちゃな指値を入れてくる奴」

というレッテルを貼られて

以後その業者さんから物件紹介されなくなってしまいます

 

むやみに指値をすると売主さんや仲介業者さんの機嫌を損ねます

それはあなたが売主の立場になったと考えればわかります

 

500万で売りに出している物件に

300万で買い付けを入れてきたら

イラッとしますよね

 

私が仲介業者だったらその買い付け書を売主に提出する事なく

鼻紙にして捨ててしまうと思います

 

なので指値を入れる場合は

指値を入れられる状態なのかどうかの状況判断

そして指値する際もちょっとしたテクニックは必要になります。

指値が通るか通らないかの状況判断

まず指値をする際に指値が通りにくい状況というものがいくつかあります

こんな物件は指値が通りません

・売りに出て間もない物件

・競争が激しい物件

・残債が売却価格と同等

 

売りに出て間もない物件

売りに出て間もない物件に大幅な指値をしても通りません

なぜなら売主さんはもっと様子を見たいからです

高めの価格設定だったとしても売主さん自体は高いとは思っていません

 

なのでこのような場合はこちらも様子見です

どう考えてもこの価格では売れない物件と言うのはあります

そのような物件をチェックしておいて

ある程度期間が経って売主さんの心が折れたところで指値をすると良いと思います

競争が激しい物件

競争が激しい物件も指値は通りません

むしろ指値なんか入れている場合では無いですよね

 

競合に競り勝つ必要があるのでスピーディに満額買い付けが基本

利益が出るのであれば買上がりすら検討すべき

私も以前に他に競合がいたので買い上がって物件購入した事もありました。

 

残債が売却価格と同等な場合

これは任売の時なんかに多いのですが

物件を売却する時に物件に金融機関の抵当権が設定されていれば

残債を返済して抵当権を外してからでなければ売却が出来ません

 

なので現状の残債が売却価格と同等な場合

その価格以上で売却できなければ残債の返済をして

抵当権を外す事が出来ないので

売りたくても売れないという状況です

 

このような場合は

どうあがいても指値は通りませんのスルーですね

なので指値を入れる際は

売主さんの売却理由は必ず確認しておく必要があります

 

指値を通しやすくするテクニック

指値を通すためには状況判断が大事です

指値が通る物件は通りますし

通らない物件はいくら追っかけたって通りません

 

なので内見時などに売主さんの売却理由、値下げの余地があるかどうかのヒアリングが重要です

 

そして指値を入れる時に必ずやってもらいたいのが

「指値の理由を明記する」という事

 

私の場合物件が築古であれば修繕の必要性や

その修繕費などを指値の理由として記入する事が多いです

 

ただ売主さんや仲介業者さんからしてみたら

それらも織り込み済みで今の価格設定なんです

と言われてしまいそうですが

 

それでも指値の理由は明記した方が良いんですよね

 

こんな実験データがあるそうです

コピーの列に割り込むという実験です(笑)

 

一人は「先にコピーをさせて下さい」と言いました

もう一人は「急いでいるので先にコピーさせて下さい」と言ったんですね

 

2番目の方には理由が有った訳です

その結果1番目の理由が無い方は60%の成功率

2番目の理由がある方は94%の成功率だったそうです

 

当然の結果かもしれません

 

そしてこんな実験もしたそうです

「コピーしなければいけないので先にコピーさせてください」

 

もはや理由でも何でもありません(笑)

しかしこの結果が意外な事に93%もの人がその人に譲ったそうです

 

なので理由の内容どうこうよりも

とにかく理由を入れる事に意味があるという事です

 

ですから指値をする際は内容はともかく

買い付け証明書に必ず理由は明記すべきですね

 

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Comment

  1. もだ より:

    おはようございます、
    なるほどです。
    勉強させていただきました。
    ありがとうございました。

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