こんな間取りの戸建ては買いません【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建てを探している時に物件の間取りって意識していますか？
正直この点を疎かにしてしまうと無駄にコストがかかったり、客付けに苦戦することも
あるので、今回は買うべきでない間取りの特徴と、逆に戸建て投資に最適な間取りに
関して解説したいと思います。
こんな間取りはコストがかかる
まず気をつけたいのがボリュームの大きな間取りの物件です。
例えば６DKとか７DKとか田舎の築古物件なんかに多いですよね。
このような物件の何が問題かというと、リフォームコストが掛かるからです。
間取りが多ければ多い程、家が大きければ大きいほどリフォームコストは高くつきます。
これは外壁塗装するにせよ、クロスの張り替えするにせよ、施工面積に応じてコストは
上がりますから、想像すればわかると思います。
かといって間取りの多い物件が入居者に好まれるかというと特別そんな事もありません。
使わない部屋は物置部屋としても利用できるので、人気がないわけではないですが
特別間取りが多いからといって、客付けしやすくなるということもないんですよね。
ただ特別な用途で用いる場合は、このようなボリュームの大きな物件にはメリットが
あります。
それは何かというと、グループホームのような用途で用いる場合ですね。
グループホームの場合は複数の方が入所する施設なので、間取りが多い物件でなければ
利用できません。
例えば３LDKとか２LDKみたいな間取りではダメなんです。
少なくとも４人以上入所できる施設じゃなければいけないので、少なくとも４LDK以上
は必要です。
そしてグループホームの場合は、一部屋あたり賃料を取れるので高収益になります。
私が以前グループホーム事業者に貸していた時は、２５０万で買った戸建てを賃料１６万
５０００円で貸していました。
またグループホームを自分で運営すると、より高収益になります。
私の運営するコミュニティにも、紀さんという方がサラリーマンしながらグループホーム
を８件も運営している方がいますが、不動産投資よりも遥かに高い利回りを出されています。
こんな間取りは客づけで苦労する
そして気をつけたい間取りの２つ目は、狭い間取りの物件です。
例えば１LDKとか２DKみたいな狭い物件は客付けで苦戦する事になります。
なぜこれらの間取りの物件が客付けで苦戦するのかというと、それは戸建ての場合は
客付けのターゲットがファミリーだからです。
ファミリーの場合はお子さんもいたりするので、ある程度の部屋数が必要になります。
なのでこのような狭小間取りの物件の場合は、ファミリー需要を取り込めないのでNG
となります。まして今はお客さんも広い間取りの物件を求める傾向にあります。
なぜかというとコロナの影響で在宅ワークが増えたからですね。
在宅ワークをする際に仕事部屋が必要になります。リモートだとZOOMで打ち合わせ
する事も多いと思いますが、仕事部屋が無いと子供が乱入してきたりするので仕事に
なりません。
なので物件選定の際に狭小間取りの物件は客付けで苦戦する事になるので、余程安く
ない限り避けた方が良いと思います。
適切な間取りは？
私が好んで購入するのは３LDK、４LDKくらいの間取りの物件ですね。
これくらいがリフォームコスト的にも賃貸需要的にも一番バランスが良いと思います。
このくらいの間取りの物件が賃貸の客付けでも人気がありますし、物件を実需向けに
売却する際も売りやすい間取りとなります。
ただ間取りは物件の選定をする際の評価の一つに過ぎません。
先程言ったような狭小間取りや、ボリュームの大きな物件で他に大きなメリットがあったり
価格的に圧倒的に割安な場合などは購入の検討が出来るケースもあります。
なので戸建て投資における間取りのメリット・デメリットを理解した上で、物件を適切に
評価出来るようになるのが重要だと思います。
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