客がつかない戸建ての特徴【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建てを買ったもののお客がつかない
そんな悩みを持っている人もいると思います
戸建ては客付けしやすいと言いますが
客がつかない戸建ても全然あります
今回はそんな客付けできない戸建ての特徴に関して解説していきます
清潔感が無い
まず客付け出来ない物件の特徴は汚い、清潔感のない物件です
これは特に内装が重要で
外観は多少ボロくても実は客付けでは大きな問題にはなりません
外壁塗装をすると見栄えが良くなるので当然客付けにプラスですが
実は外壁塗装してなくても内装が綺麗だと結構客付け出来たりします
あと築年数に関しても築年が古くても入居付にはほとんど関係ありません
今まで築年が古いということで客付けで苦戦した事は一度もありません
築年が古い物件でも中をしっかりリフォームしていれば問題ありません
ただ内装が汚い物件は客付け出来ませんね
たまに入居が決まったらリフォームするみたいな物件ありますが
そのような物件は客付け出来ません
どうせリフォームするならお客さんが内見する前にしておきましょう
そして特に注意したほうが良いのが水回りですね
キッチン、トイレ、お風呂は綺麗じゃないとダメです
これは戸建ての場合入居者はファミリーが多いですが
その際に入居の決定権が奥さんにあるので
女性は水回りの清潔感はかなり意識します
なので特に水回りは清潔に保つように心がけましょう
駐車場の問題
地方、郊外で駐車場がない、または狭い物件は客付け出来ません
私が以前購入した物件で普通車を止めるとパツパツでドアを開けられないみたいな
駐車場の物件がありました
その物件は幹線道路も近くてスーパーや小学校も徒歩圏のめちゃくちゃ好立地の物件で
すぐに賃貸が決まるかと思いましたが結構苦戦しました
客付け業者さんにヒアリングした結果やはり駐車場が狭いということで
見送られる人が多かったようです
そこで庭を潰して駐車場を造成する事にしました
そしたら1週間程度で客付け出来たんですね
それくらい駐車場は重要です
めちゃくちゃ好立地でも駐車場に難があれば
その他のメリットを殺してしまうので
物件購入する際は駐車場に問題はないか確認しましょう
汲み取りの物件
続いて客付け出来ないのは汲み取りの物件ですね
汲み取りでも客付け出来ると言う意見もありますが私の経験上客付けしにくい
私の知り合いの物件物件のスペック的にも立地的にも
問題ない物件がありましたが長期間空室でした
内見はそれなりにあったそうですが汲み取りということで
見送られる人が多かったそうなんですよね
私が以前所有していた物件でも最初汲み取りの簡易水栓で募集をしていたのですが
やはり汲み取りがネックで決まりませんでした
それを浄化槽に変更したことで、その物件は一月もかからず客付け出来ました
ただ浄化槽への変更工事も下水への接続工事も結構コストがかかるので
その辺も加味した上で物件購入するようにしたほうが良いと思います
私の場合はそもそも30万で購入した物件だったので
そのへんのコストは許容することが出来ました
なので汲み取りの場合はその分安い金額で購入する必要があります
客付け出来ない物件の共通点
客付け出来ない物件の問題点は実は物件よりも大家にあります
大家自体が客付けの意識があるかどうかがかなり重要だと思います
物件が良くても大家がやる気なかったり、業者に丸投げや
客付け力の低い業者の専任とかにしていると賃貸はつきません
大家がどうすれば客付け出来るのか試行錯誤する必要があります
もしネットの反響が悪いのであれば
掲載している写真は悪くないか、家賃などの条件が相場よりも高くなっていないか
内見数があっても成約に至っていないのであれば
何が原因で見送ったのか営業マンにヒアリングして
改善出来ることであれば、その改善に取り組むなど
大家が客付けのためにやろうと思えば出来る事は山程あります
なので物件の良し悪しもそうですが大家自身の客付け意識も
客付け出来るかどうかに大きな影響を与えます
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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