戸建て投資はここがダメ！【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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色々メリットの多い戸建て投資ですが、デメリットも勿論あります。
これから戸建て投資を始めようと考えている人は、このようなデメリットもしっかり
理解した上で行うようにしてください。
今回は戸建て投資の弱点に関して詳しく解説したいと思います。
デメリット①：査定が難しい
戸建てのデメリットの１つ目ですが、それは査定が難しいところだと思います。
戸建て投資の失敗で一番多いのが、物件の査定を誤ってしまう事で、２番めに多いのが
修繕コストを見誤る事です。それくらい戸建ての査定って難しいんですよね。
例えば戸建てと同じような小ロットの不動産投資で、区分マンション投資もありますが
区分マンションの場合は、マンションレビューなどのサイトを使うことによって、同じ
マンションの過去の取引相場が簡単にわかります。
なのでいくらで買えば割安といった判断がしやすいです。
マンションのリフォームに関しては、外装関係や共用部分は管理組合の方で修繕を行って
いるので、内装のみリフォームを考えればいいです。
また戸建てのように再建築不可など、接道の問題なども気にする必要もないため、区分
マンションは査定が楽です。
しかし戸建ての場合は区分と違って、相場感をつかみにくいです。
戸建ては同じエリアでもそのスペックは様々で、勿論築年数なども様々です。
排水給水設備や水道ガスなどのインフラが何であるかも、物件評価に関わってきますし
駐車場が狭いだけでも賃貸の客付けに大きな影響を及ぼすので、それだけでも戸建ての
査定が大変なのがわかりますよね。
戸建ては修繕でコストがかかりやすいので、ここを見誤ってしまうと１００万～２００万
普通に追加で費用が生じてしまいます。
なぜなら戸建ての場合は、区分マンションのように内装だけではなくて、外壁や屋根の
状態もチェックする必要がありますし、建物周辺の外構部分も手入れが必要な物件も
あったりします。
そのような修繕コストの査定を出すためには、ある程度のリフォームの知識が必要に
なってきますし、ここを見誤ってしまうと収支に大きく影響してきてしまうんですよね。
なので初心者のうちは投資家の先輩の意見などを聞きながら、物件の査定をするなり
リフォームコストを推測するようにした方が良いですね。
デメリット②：融資が出ない
そしてデメリットの２つ目は、融資が出にくいという点です。
このように言うと戸建てはアパート・マンションと比較すると単価も低いので、金融機関
も融資をしてくれるのではと思われる方が多いんですけど、その逆で戸建てはアパート・
マンションよりも融資を引きにくいです。
その理由は色々あるのですが、まず金融機関は単価が低いから融資に積極的というわけ
ではありません。
金融機関としては、１００万融資するのも１０００万融資するのも、手間は大して変わり
ません。そうであればロットの大きな取引の方が、金融機関の利益は大きいわけなので
額の大きな取引をしたいですよね。
実際融資金額が５００万以下など低いと取り合って貰えない金融機関はありますし、特に
１００万以下の融資になると、ほとんどの金融機関でカードローンを使うように促される
と思います。
また多くの金融機関で取り扱っているアパートローンという商品は、戸建ては対象外とし
ている所のほうが多いです。
そして戸建て投資では、築古の木造物件をターゲットにされている人がほどんどですが
今多くの金融機関で、築古の木造物件は非常に融資が出にくいです。
これは築古木造は耐用年数をオーバーしてしまっているので、建物の価値が無いとみな
されてしまうからなんですね。
そこである程度都市部の立地で、土地の資産価値があればまだ良いんですけど、これが
田舎の土地評価の低い物件になってしまうと、上モノも土地も価値が無いと見なされて
しまうので、融資は相当厳しくなってしまいます。
なので戸建てなら金額も低いし、簡単に融資が出るだろうというのは思い違いで、逆にア
パートやマンションのほうが融資は使いやすいと思います。
デメリット③：規模拡大が難しい
そして３つ目のデメリットは、規模の拡大が難しいという点ですね。
これが最大のデメリットかもしれません。
これは投資効率の面で、戸建て１戸買うのもアパート１棟買うのも手間は同じです。
一方戸建てなら１世帯ですけど、一棟アパートであればその一棟で１０世帯とか
マンションなら一棟で２０世帯分もの収入を得る事も出来る訳なので、効率的に
規模の拡大が出来ます。
また戸建てよりもアパートなどの一棟物件の方が融資を活用しやすいので、融資という
レバレッジを効かせながら効率よく規模の拡大が出来ます。
なのでうまく進めていく事ができれば、家賃年収５０００万や１億も達成する事が出来る
と思います。
ただここで注意して頂きたいのが、家賃年収が１億あっても融資を使っていればその返済
もありますし、家賃収入がそれだけ高額になればそこにかかる税金も高くなります。
返済や税金の支払いを差し引いたら、大した金額が残らないとか、建物の減価償却が切れ
て一気に税金が増えて、黒字なのに経営が苦しくなってしまうという事もあります。
実際以前に姫路のトランプと言われていたギガ大家さんが、破産したニュースもあリまし
たよね。なので個人的に家賃収入いくらとか資産がいくらというよりも、利益がいくら出
ているかの方が大切ですし、そこをしっかり考えないと規模が大きくても破綻のリスクは
あると思います。
なので戸建て投資にも一長一短はありますし、一棟もの投資にもメリット・デメリット
があります。
それぞれの特徴を理解し、自分にどっちがあっているのか熟考した上で、始められると
良いと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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