千葉と神奈川の戸建て投資の違い【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は主に千葉県で不動産投資をしていますが、私の周りの投資家さんは、埼玉や神奈川など
千葉以外のエリアで投資をされている方も多いですね。
そこで今回は、千葉県と神奈川県での戸建て投資の違いにフォーカスを当てて、詳しく解説
したいと思います。
物件価格の違い
まず神奈川県と千葉県の違いですが、物件価格の違いがあると思います。
一般的に神奈川の物件の方が、千葉県よりも高い印象ですね。
例えば千葉県であれば、平成築の戸建てでも５００万以下で入手出来ますが、神奈川県の
場合は平成築だと、普通に１０００万以上してしまう事が多いです。
流石に１０００万を超えてきてしまうと、手が出なくなる投資家さんも多いですね。
戸建て投資家の多くは、５００万円以下で物件を仕入れたいと考えている人が多いように
感じます。
なので神奈川県で戸建て投資をする場合は、築４０年とか５０年の築古の物件をターゲット
にされる方が多いですね。
一方千葉県であればもちろんエリアにもよりますけど、土地値の低い資産性の低いエリアを
狙えば、平成築の物件でも５００万以下というのは全然ありますし、私もそのような物件を
たくさん買っています。
ただそのような物件の場合は資産性が低いので、金融機関の融資が使えなかったり、共同
担保として活用出来ないなどのデメリットもあるので、その点は理解した方が良いですね。
一方神奈川の場合は、全般的に資産評価は千葉よりも高い印象があります。なので安く物件
の仕入れができれば、物件を買い増す毎に決算書の内容が良くなって、金融機関の評価が
上がる事もあります。
それが千葉県の資産性の低いエリアの場合というのは、むしろ買えば買うほど金融機関の
評価が下がります。
なのでどのエリアをターゲットにするのかというのは、投資戦略を考える上で非常に重要
なんですよね。
地形の違い
そして神奈川と千葉県の違いとして、神奈川の物件は傾斜地の物件が多いというのもあります
階段エントリーのような物件も結構多いですよね。
そのような状況なので接道に問題があり、再建築不可の物件も多いです。
そして崖条例などにもひっかかって来る事も多いので、その点も購入前にしっかり確認して
おくべきだと思います。
そしてリフォームに関してなんですけど、そのような物件をリフォームする時に、業者さんが
家の前に車をつける事が出来なくて、階段で資材を搬入するなど、リフォームの労力が一般
的な物件よりもかかるんですよね。なので場合によっては追加料金が必要になることもあるそ
うです。
一方千葉県の場合は、あまり傾斜地って少ないように感じます。私も物件を購入していて傾斜
地で問題になった事は一度もありません。
崖条例にかかっているような物件はたまにありますけど、神奈川と比較したら全然少ないと思
いますね。
ただ神奈川の物件の場合というのは、全般的に資産評価が高い印象なんですよね。なので融資
は使いやすいと思います。
ただ傾斜地で階段エントリーとか擁壁みたいな物件は、金融機関もかけ目を入れて来ると思う
ので、単純な積算評価だけで物件の資産性を評価出来ない場合もありますね。
ベース賃貸
神奈川県の戸建て投資の特徴として「ベース賃貸」もあると思います。
これは神奈川県の横須賀に米軍の基地があるので、米軍と契約して戸建てを貸し出すもの
なんですけど、通常賃料の２０～４０％高い賃料で貸し出せるそうです。
そしてアメリカ政府が賃料を支払うので、滞納リスクもありません。
なので高単価、高収益が狙えるわけなんですけど、戸建てなら何でも良いわけではなくて
一定の条件があります。
映画やドラマを見ても分かる通り、アメリカ人の住んでいる家は日本の家よりも大きいです。
なので狭い戸建ては人気がなくて、リビングは１４畳以上あって、寝室も８畳以上あるみたい
な大きな戸建てが人気のようです。
あと貸し出す前に検査官のチェックが入って、指摘事項はクリアしなければ貸し出せないみた
いですね。ただそれでもそれらの条件をクリアできれば、高単価、高収益を狙えるので
神奈川で不動産投資している人でハマるような物件があれば、ベース賃貸を検討しても良さそ
うですね。
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