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戸建投資のデメリット、弱点とは?

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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昨日千葉では午前中結構雪が積もっていました

 

ハンモックも雪まみれ(笑)

 

さていきなり本題ですが

戸建投資の弱点ですがこの2点が挙げられます

 

〇規模拡大に時間がかかる

〇銀行評価が低くなる

 

まず一つ目の規模拡大に時間がかかる点ですが

これは戸建の場合レバレッジも効きづらく

またロットが小さい物件を一つ一つ購入していくので仕方がありません

 

ただこの事に関しては途中からアパートなどの一棟物投資も織り交ぜて

一棟物、戸建投資のハイブリット投資としていく事で解消できます

実際私の知り合いの大家さんでもそのような投資をされている方もいます

 

リスクの少ない戸建投資で実績を積んでいって

徐々にレバレッジを効かせた一棟物投資へシフトしていく手法は

リスクヘッジされた手堅い投資ではないかと思っています

 

そして銀行評価が低くなる点に関してですが

これは戸建投資の場合

購入対象となるのが築古の耐用年数オーバーの物件となるからです

(築浅の物件では私が求めるような利回りを得る事ができません)

 

また私が投資しているようなエリアでは土地値も出ないので

物件の評価が市場価格の半分しか出ないような事もザラです

 

仮に土地値が出る物件であったとしても

耐用年数オーバーの物件の場合は銀行評価も渋いケースが多いです

(その点に関しては銀行ごとに考えは違います)

 

ただ私もアパートローンで銀行から融資を受けてアパートの購入をしましたが

築古戸建を10戸以上持っていることに関してマイナス評価になる事はありませんでした。

(ただプラスにも取ってもらえませんでしたが・・・)

 

私の場合は戸建を十数戸持っていても借り入れは2000万程度です

銀行側としても問題視するような借入額では無かったのだと思います

なので戸建投資をしている事でマイナス評価になるような事はありません

 

私の知り合いでも戸建投資→一棟物投資へ行っている人がいますが

戸建投資が足かせになって融資が出ないような人はいません

 

むしろ融資の足かせとなってしまうのは

積算割れした一棟物をたくさん購入して債務超過になっている場合です

このようなケースではアパートローンの審査に通らない事が多いようですね

 

戸建投資にもデメリットはありますが

それをうまく克服していく方法はあります

なのでその特徴をしっかり理解して投資したいですね

 

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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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