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戸建投資の種類と再現性

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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戸建投資にもいろいろ種類があります

ボロ戸建を再生させる方法もあれば新築の投資用戸建物件もあります

戸建投資でも色々ある

戸建投資の種類は大きく分けて以下の3つですね

・再生系の戸建投資

・新築戸建て投資

・平成築の戸建投資

それぞれの特徴について説明しますね

・再生系の戸建投資

かなりの築古を再生させる手法なのですが

利回りで30%とか40%狙いたいならこの手法

 

ただこのボロの再生系はリフォームコストがかかりやすい

リフォーム業者に丸投げではほとんど利益が取れないですね

 

なので利益を出すためにはDIYが必須になってきます

もしくはリフォームをかなり安くできる手法が必要ですね

・新築戸建て

最近はローコストで新築戸建てを建てられるようになったので

このような手法もあります

私が戸建投資始めた8年前はあまり聞かなかった手法です

 

これをやる場合は立地が大事ですね

出来れば土地は自分で安く入手して

そこにローコストで立ててもらうと利益取りやすいと思います

 

新築なので融資も受けやすいメリットありますね

普通戸建はロット小さい、古い(私の場合は田舎)といった点で

融資が出にくいですが新築は戸建でも融資出やすいです

・平成築の戸建投資

これは私が専らやっている手法ですね

だいたい築20~30年くらいの平成築物件を200~300万で仕入れて

50万以下の表層リフォームでリフォームして賃料5~6万で貸し出す手法です

 

因みに私はDIYはやりません

リフォームはリフォーム業者さんに丸投げです

なので再生系みたいな案件をやっていたら

リフォームコストかかり過ぎで回らないです

 

平成築の物件であれば設備などはまだまだ使えるものが多いので

基本表層リフォームのみ

業者に丸投げしてもリフォームコストがかからないんですね

 

ただ平成築の物件を200~300万で仕込もうと思ったら自ずと地方の物件になります

どの戸建投資の手法が再現性が高いのか?

再生系はかなりのボロを買う事になるので物件の選定を誤ると

とんでもない物件買う事になります

 

それこそ100万で買ったけどリフォームでお金かかり過ぎて

全く利益が出ないなんて事も良くあります

なので投資初心者向きでは無いですね

 

平成築の戸建の場合は単価も低いし

あまり手がかからない物が多いので

そこまで大きな失敗はしにくいです

 

なので再現性は高い方だと思います

ただ勘違いしてほしくないのは

再現性が高いと言っても

そんな簡単な事では無いと言う事です

楽して稼げるビジネスは無い

再現性が高いという事は参入障壁が低いという事です

誰でも出来てしまえば新規参入が増え競争が激化してレッドオーシャン化し

そのビジネスは儲からなくなるでしょう

 

なので楽して儲けられるビジネスなんて無いんです

どんなビジネスをやるにしても始めにそれなりの苦労があるのもの

 

私は昨年脱サラしてから物販ビジネスを始めました

「始めはやっぱり何でも大変なんだな」

という事を改めて痛感したのを覚えています

 

ただ私の場合は最短でビジネスを軌道に乗せたいので

お金を払って物販のコンサルや塾に入っていました

 

私の中でコンサルや塾は

お金で時間を買うイメージなんですよね

 

独学でやるのを批判する訳ではありませんが

独学でやっていては当然時間もかかりますし失敗のリスクは高くなります

 

それならお金を払って

トライ&エラーを繰り返して得たノウハウを直に教えてもらった方が

大きな失敗をする事なく最短でビジネスを軌道に乗せる事が出来ると思います

 

どのビジネスでも

「知っているか知っていないかで大きな違いがあります」

質の良い情報には投資した以上の価値があるので

自己投資はどの分野でも行った方が良いと思いますよ

 

当然な事ですが自己投資であっても他の投資と同じように

しっかり投資に値するか精査する必要はあります

 

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