今までのやり方では戸建て投資で稼げなくなる理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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今、戸建て投資をめぐる情勢が大きく変わってきているんですよね。
皆さんご存知の通り物価の上昇もあれば、それ以外にも戸建て投資を取り巻く環境の変化が
起こっています。
この変化に対応出来ないと、正直今後戸建て投資で生き残っていく事は難しいと思います。
今回はその事に関して解説したいと思います。
変化①リスクヘッジがしにくくなった
まず変化の１つ目ですけど、以前より不動産投資のリスクヘッジがしにくくなりました。
不動産投資には色々なリスクがありますよね。
空室リスク、金利上昇リスク、自然災害のリスクなんかがあります。
その中でも自然災害のリスクに関しては、火災保険でのリスクヘッジが重要なんですけど
この火災保険が以前よりもだいぶ厳しくなっているんですよね。
この影響は特に中古物件に関して大きくなります。
それはなぜかというと新築の物件というのは、皆さんイメージしてもらうとわかりますけど
壊れにくいですよね。でも中古物件で特に築古の戸建てなんかは、台風が来れば破損する
可能性が高いです。
そして昨年の１０月に大幅な保険料の見直しがありました。
中古物件は２０～３０％高いところでは５０％くらい保険料が値上がりしたんですよね。
そして保険を請求した際も、以前よりも請求が通りづらくなったという話を聞きます。
保険期間中の被害だったのかどうか証明できなければ、保険が出ないケースもあるみたいです。
要は被害のビフォーアフターが無いとダメって事なんですよね。
今まではそんな事ありませんでした。
そこでうちのコミュニティの火災保険のアドバイザーも言っていたんですけど
「必ず物件購入後、もしくは購入後のリフォームが終わった後は、物件の外観の写真や動画を
保存しておいてください」という事なんですよね。
つまり保険期間内かどうかを証明するためには、物件購入後の写真を残しておけば、それが
証拠になります。台風で破損したかどうか写真ですぐ判断出来ますよね。
なので私も先日購入した物件では、屋根と外壁を塗装した際に、業者さんに屋根と外観の写真を
取ってきてもらいました。
自分で屋根の上まで撮影しようと思うと大変なので、業者さんの力を借りて写真撮るといいかも
しれないですね。
変化②リフォーム単価の上昇
皆さんご存知の通り、今インフレでリフォームコストがぐんぐん上がっています。
特に戸建て投資の場合は築古の戸建てを購入するので、このリフォームコストが高く付きやすい
んですよね。
なので無策でリフォームをすれば、インフレの影響で想定外にリフォームコストが高く付いて
しまって収支が赤字になってしまう事もあると思います。
実際私が先日リフォームした物件も、リフォームの予算を１５０万で考えていたんですが
２００万以上の見積もりになってしまいました。
で私がどうしたのかというと、まずリフォーム内容の見直しを行いました。
そこで今やる必要がないリフォームとか削れる部分を削って、必要最低限のリフォームにしました
そして私がやったのが分離発注ですね。
分離発注とはリフォーム会社さんを通さないで直接職人さんにリフォームを発注するやり方です。
こうする事によって、本来リフォーム会社さんに発注する時に発生するような中間マージンを
カットする事が出来ます。
具体的には外構工事と屋根外壁塗装を、元々お願いしていたリフォーム業者さんにやって
もらって、内装工事を多能工の職人さんと電気屋さん、畳屋さんに分離発注をしました。
これでコストを目標の１５０万にはならなかったですけど１６０万まで抑えました。
ただここで問題なのが、このようなコスト削減が投資初心者の人には難易度が高いという事
なんですよね。
初心者の場合はどのリフォームを削っていいかわからないですし、分離発注するにも適当に
発注すると大変な事になるので、各職人さんのスケジュール調整も必要ですし、そもそも
どうやって職人さんに発注していいかわからない人も多いと思います。
なので最初のうちは投資家の先輩とか経験者の知り合いを作って、その人に意見を言って
もらえるような関係を作っておくと良いと思います。
ただこの場合は、聞いてばかりでは愛想をつかされてしまうので、ちゃんとWinWinの関係に
なれるようにする必要があると思います。
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