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戸建決済と融資特約 不動産投資

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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戸建投資は現金決済が当たり前の世界ですが

あなたはどのように決済していますか?

戸建の決済は現金か?融資利用か?

 

私は物件を購入する際に現金決済、融資利用と使い分けています

どのような基準で使い分けているかと言うと

 

競争が激しい足の速そうな物件は現金決済です

逆に未公開案件だったり、元々高値の物件に大幅な指値をして購入する場合

そのようなケースでは時間的猶予があるので融資を使って購入しています

 

現金買いが基本の地方の戸建投資では

このように融資がひけるときは極力融資を引くスタンスでやっていく事が

キャッシュを枯渇させず物件を買い続けるためには大事な事だと思います

 

潤沢な資金があっても毎回現金決済していればキャッシュが無くなりますからね

 

私は以前にこのような質問を受けました

「融資利用をする際は融資特約無しで買い付けを入れた方が良いでしょうか?」

融資特約とは?

融資特約とは不動産の売買時に融資が通らなかった場合その契約は無効になるというもの

なので融資が下りるかどうか不安な人は安心なのですね

 

逆に融資特約無しとは簡単に言うと

仮に融資が通らなくても私は絶対に買います

というもの

 

なので融資が通らなくても絶対に買うのであれば入れても良いですが

 

ただ単価が安い戸建の場合・・・

そんなに意味は無いと思います

安い戸建の決済で融資特約無しは意味が無い

融資特約無しの買い付けはアパートなど融資利用が当たり前の物件を購入する際は有利になります

 

アパートの場合は融資が通らなくて契約が壊れる事も良くありますから

絶対購入するという事で売主さんも安心するんですよね

 

そのため融資特約ありの買い付けよりも優先される可能性があります

価格交渉もしやすいでしょう

 

しかし戸建の物件購入では

実はそんな事はありません。

 

そもそも地方の戸建物件は現金買いが当たり前過ぎて

そこで融資特約無しだろうが融資利用である事に変わりがありません。

 

なので融資利用という時点で

かなり不利なんですよね

 

ですから融資特約無しにしたから

買い付けが通りやすくなるものでも無いと思います

 

逆に競争が少なかったり、売主さんも売り急いでなければ

時間的猶予があるので融資特約付きであっても買い付けは通ります

 

だったらキャッシュに余裕がある人以外は

融資特約を付けて融資が通らなかった時のために

買わない選択肢を残しておいた方が良いですよね

 

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