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敷金礼金ゼロゼロのリスク!

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

いつもブログをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

昨日はセミナーをしていて質疑応答でこのような質問を受けました。

「賃貸の客付けをする際にどのような工夫をしていますか?」

 

私の募集条件は敷金礼金ゼロゼロ、フリーレント一カ月分付けています。

このように初期費用を下げる事で客付けしやすくしているんですよね

 

私の所有物件は主に戸建なのですが戸建の場合は

ファミリーが入居しますので

入居期間はシングルよりも長くなる傾向があります

 

なので入居時の初期費用を下げても

長期間住んでもらえれば十分ペイできると思っています

 

そもそも空室が続いてしまえば

毎月賃料分のお金を垂れ流しているのと同じ事ですからね

早期に空き室を埋める事が重要です

 

しかし

 

このように初期費用を下げる事には勿論デメリットもあるので

その点もしっかり理解しなければいけませんよね。

 

それは敷金を取っていないので退去時に

入居者さんが原状回復費の支払いを渋る傾向がある事です。

 

元々手元にないお金から引かれる分にはそれ程問題は無いようですが

いざ自分の財布から原状回復費を支払うとなると抵抗を感じる方が多いみたいですね

 

例えばこんな事がありました

見ての通り思いっきり壁に穴が開けられてます。

 

これを信じられない事に

「少し触れただけで穴が開いてしまった」

と原状回復費の支払いを拒んでいたんですよね

 

リフォーム業者さんに現地確認してもらった所

下地にも十分な厚さの石膏ボードが入っており

殴ったりしない限り穴は開かないそうです

(当たり前ですが・・・)

 

なので容赦なく修繕費を請求したのですが

このように訳のわからない事を言って

ゴネる事もあります

 

そしてやはり初期費用のハードルを下げているので

属性が悪い方が入居される危険性は高くなります

なので家賃保証会社への加入は必須ですね

 

以前に無職の方で家賃保証の審査が通らないのですが

半年分の賃料を先払いするから入居させて欲しい

と言われた事がありますが

私は保証会社の審査に通らない人は絶対に入居させません

 

因みに家賃保証会社も原状回復費まで保証されるような

保証会社に加入してもらうようにして下さいね

さっきのように原状回復費の支払いをゴネる入居者さんがいるので(笑)

家賃保証会社の原状回復費の保証は賃料の2~3か月分まで出ます

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)

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