こんな人は不動産投資でFIREするとヤバい
こんにちは
サーファー薬剤師です
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最近FIREって言葉流行ってますよね。
経済的自立、早期リタイアという意味のようですけど
不動産投資でこのFIREを目指す人も多いですよね。
ただ客観的に見て「この人FIREしたらヤバいでしょ」っていう
人も結構いるので、今回はそんな人の特徴に関してお話します。
キャッシュフローが十分ではない人
よく、月のキャッシュフローが１００万円いったら脱サラ、みたいな話を聞くことがあります。
CFが１００万円と聞くと、月の手取りの収入が１００万円というイメージありますよね。
でもそのようなイメージでリタイアするとヤバいです。
CFは、基本的に家賃収入から借り入れの返済を引いた金額で言われることが多いですが
そのお金がまるまる手元に残る事はありません。
不動産賃貸業では経費が発生します。
火災保険の保険料、管理費、修繕費、固定資産税など
なので手元に残るお金は当然少なくなります。
そして不動産所得にも所得税が課税されます。
サラリーマンの給与所得は、源泉徴収で自動的に引かれていますが
自分で事業をするようになると、所得税も別途収める必要があります。
そして、賃料収入は空室が発生すれば当然収入は減りますし、原状回復費用もかかります。
なので、CF１００万円が月の給料の手取り１００万円と同等と
考えていると、大変な事になるので注意して頂きたいと思います。
信用毀損の人
そして、キャッシュフローがあっても十分とは言えません。
それはなぜかというと
キャッシュフローは、返済期間を長くすれば作れてしまものだからなんですね。
例えば、３０００万円の借り入れで金利２％の場合
融資期間１０年と３０年では月々の返済額は２７万円と１１万円
仮に月々の賃料収入が３５万円なら月のCFは８万円と２４万円です。
なので大きな差がでますよね。
しかし完済までに要する時間は２０年も差があります。
当然残債の減りのスピードにも大きな違いがあります。
そして、このような残債の減りが遅い場合は、債務超過になっている危険性もあります。
今は融資引き締めなので少ないですが
以前のような融資がバンバン出ていた頃は、評価が低い物件に対しても
与信を担保にフルローン、オーバーローンで長期の融資が出ていたんですね。
そのような物件を購入していた人はキャッシュフローはあります。
しかし残債の減りも遅くてバランスシートの内容も悪いので
そのような人が脱サラすると、与信も無くなり融資が出なくなります。
不動産賃貸業で融資が出なくなってしまえば、事業の規模拡大は出来ません。
なぜなら不動産は数千万円、場合によっては数億円の買い物になるので
融資が付かなければ物件が購入出来ません。
なので脱サラして融資がストップしてしまえば
不動産賃貸業を継続する事は困難になってしまいます。
収入が不動産投資のみの人
個人的に収入が不動産投資のみというのもリスクがあると思っています。
というのも日本の社会は人口減少していますし
その割に新築物件の供給は続いているので
今後賃貸需要がなくなって、賃貸経営が困難となる時代がくるかもしれません。
その時に収入が、不動産投資だけの場合はかなり厳しいですよね。
再就職するにしても、いい年になって長期間のブランクがあれば、雇ってくれる所は少ないでしょうし、それこそ再就職できても、年下の上司に顎で使われるような事にもなりかねません。
なので脱サラした場合、ある程度の時間が出来ると思うので
他の収入の柱を構築すると良いと思います。
何でもそうですが、一つの事に依存する事はリスクがあります。
なので複数の収入源を構築して、仮に不動産が厳しい状況になっても
ある程度の収入を確保出来るようにしておくのが理想だと思います。
幸い今は、個人で稼ぎやすい時代です。
個人で稼ぐプラットフォームはたくさんあります。
例えば、物販やるならAmazonのFBAやショッピファイなどありますし
宿泊業をやるならエアビー、スペースレンタルやるならスペーシー、
個人のスキルを売るならココナラやランサーズがあります。
脱サラする際は、不動産投資以外に他の収入源の構築も、脱サラする前から
準備しておくと、より脱サラ後の不安が少なくなるかもしれませんね。
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