もし自己資金１０００万で不動産投資を始めるなら
こんにちは
サーファー薬剤師です
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あなたは自己資金１０００万で不動産投資を始める場合に
どのような戦略で不動産投資をしますか？
この戦略次第で今後の投資が進めやすくなるか、進めにくくなるかが決まります。
なので今回は、私だったら自己資金１０００万で
どのように不動産投資を始めるかに関して詳しく解説します。
今は融資が厳しい
まず今の不動産の市況を理解する必要があると思います。
現状融資は厳しいです。以前と比較するとかなり厳しいと思います。
特にこれから不動産賃貸業を始める投資初心者の人に対して厳しいです。
昔の市況なら、年収５００万くらいでも、簡単にアパートローンでアパー
トが買えていましたが、今はそのような状況ではありません。
年収８００万や１０００万以上、自己資金もある程度ないと、融資の対象
にならない金融機関も多いと思います。
そして、物件価格に関しては高止まりしている印象です。
普通だったら融資が締まっている時は、物件価格は下がるのですが
コロナ融資がかなり出ていたことや、昨年の株高や仮想通貨で潤沢な
キャッシュを持っている人が多いので、収益物件の価格は高止まりしています。
キャッシュを使ってはいけない
このような状況なので、融資が出ないから、１０００万円の資金があるなら
キャッシュで買い進めればよいのか？というとそれはしない方が良いです。
もし戸建てを１件２件で終わりと考えているなら、それでも良いですが
規模の拡大を考えているのであれば、キャッシュは温存した方が絶対良いです。
なぜなら、キャッシュがなければ融資を引くことは出来ないからです。
たまに現金で物件を買って、なくなったら融資を引けば良いと考えている人がいますが
それは間違いで、無担保の物件を持っていても現金がない人に融資は出ません。
なので私は、最初の一投目を極力融資を使って戸建てを購入するのが良いと考えています。
戸建ても仕上がりで４００～５００万程度のものが良いと思います。
地方なら実質利回りで１５％、都市部でも１２～１３％は欲しいですね。
ちなみになぜ戸建てなのかというと、初心者は失敗しやすいからです。
いきなりアパートなどのロットの大きな物件にいって失敗すると
リカバリー出来ないので、もし失敗しても損切りが容易で傷も浅く済む戸建てがオススメです。
ちなみに投資初期に、マイホームは絶対に買わない方が良いと思います。
マイホームのような借り入れがあると、融資には間違いなくマイナスです。
２棟目の戦略
では１棟目に戸建てを購入して次の物件をどうするか？
１棟目である程度の経験値はアップしていると思うので
人によってはアパートにチャレンジしても良いと思いますし
戸建てを引き続き購入してもいいと思います。
実はこのタイミングで一棟ものに行く場合
キャッシュを使わなかった事が生きてきます。
今のアパートローンでは自己資金が必要です。これは実際に使うわけでなくても
それだけ手持ちの資金があるという事が重要になってきます。
なので、今あるアパートローンでも自己資金が潤沢で、年収もそれなり高い場合は
フルローンを引けるケースもあります。
なのでここでも、キャッシュを使わずに物件を購入することが出来るわけです。
地道に戸建てを買い増すパターン
そして引き続き戸建てを購入する人は、２棟目でもなるべく融資をつかいましょう。
スピード勝負で現金決済しか選択肢がない場合は、物件をキャッシュで購入して
リフォームの部分だけでも融資を受けてキャッシュを回復させるべきです。
戸建ての場合は、リフォーム費用も馬鹿にならないので
リフォームの部分だけでも融資を受けることは重要です。
そして少額でも融資を受けることで、金融機関との取引実績も出来ます。
地元の金融機関と取引実績も出来て、不動産賃貸業の実績も積んでいけば
事業として認められ融資が出やすくなります。
そうなったら今の状況では厳しいかも知れませんが
融資がゆるくなってきたタイミングでその金融機関から融資を受けて
アパートなどの一棟物を購入することが可能になります。
最初はCFを犠牲にする
戸建てを買い増すパターンの場合
融資を使うとキャッシュフローが出ないじゃないかと思われると思いますが
初期はそれでも仕方ないと思います。
特に戸建ての場合は、１０年程度の融資期間でしか融資が出ないので
月々の返済が多くて、戸建て一件なら月のCFが３万円とかそのレベルです。
ただ元金の返済は進んでいるので、借り入れの減りは早いですし
手元のキャッシュがあるので、次の物件にも進みやすいです。
また売却した際は、返済が進んでいる分手元にキャッシュが残りやすくなります。
もしCFが欲しいのであれば、高属性の人はアパートに行ったほうが良いと思います。
ただ戸建ての借り入れが増えすぎてしまうと、アパートの融資にも支障を来す可能性があるので
借りても２０００万以内とかにした方が良いですね。
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