一番最初の戸建てはオーナーチェンジで良い
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サーファー薬剤師です
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あなたはオーナーチェンジの戸建てってどう思いますか？
人によっては投資家の利益がのっているとか、安く購入できない、指値が効かな
いなどあまり良いイメージが無い人も多いと思います。
ただ私は結構ポジティブに考えていて、むしろこれからはじめる初心者の人には
オーナーチェンジの方が良いんじゃないの？くらい思っていたりします。
なので今回はその理由に関して解説したいと思います。
空き家の収益化は想像よりも時間がかかる
まず、これから戸建ての空き家を買って投資をしようと考えている人は、空き家
を買ってからどれくらいで収益化が出来ると思っていますか？
これがアパートのような一棟物であれば、全空じゃない限り買った瞬間から賃料
が発生するんですけど、空き家の場合は買ったとしても当然収入は入ってきませ
んよね。
リフォームをして、貸し出すという作業があります。そしてその期間をどの程度
と見積もっていますか？
リフォームで１ヶ月かかって、賃貸募集して１ヶ月で申し込みが入って、３ヶ月
後から家賃の入金があると考えるのは、正直甘い考えだと思います。
空き家のリフォームはそんな甘いものではないですし、募集開始後１ヶ月以内で
申し込みが入るというのもかなり楽観的だと思います。
じゃあどれくらいの期間を見積もれが良いかと言うと、慣れている経験者で半年
くらい、不慣れな初心者の人の場合は、購入後から１年程度かかる可能性は十分
にあります。
これはなぜかというと、まずリフォームに関してですけど、リフォーム業者さん
も結構忙しいです。特に繁忙期だと直ぐに工事に入ってもらえない事も多々あり
ます。そして工期も色々な理由で伸びたりするんですね。
なので実際は、工事の打ち合わせをしてから工事に入るまでも結構時間がかかり
ますし、工事に入ったあとも段取りどおり進まなかったりするので、１ヶ月程度
と見積もっても実際は３ヶ月くらいかかったりします。
そしてこれが分離発注となると更に時間がかかります。
業者さんは他の業者と一緒に作業をするのを基本的に嫌がります。なので一つの
業者さんが終わってから、他の業者をいれるといった形でスケジュールするんで
すけど、そうすると余裕で何ヶ月もかかったりします。
私は先日購入した物件のリフォームを分離発注でやったんですけど、外構屋さん
をいれて、外壁塗装をいれて、最後に内装工事をいれて普通に３ヶ月位かかって
しまいました。
そして一番時間がかかるのはDIYですね。
DIYやっている人は、工事が終わるまで１年とか余裕でかかったりします。
なので空き家をリフォームして貸し出す場合は、収益が発生するまでかなりの時
間がかかります。
即賃料発生するオーナーチェンジの魅力
先ほどもお話したように、空き家を再生させて収益化するには時間と労力がかか
ります。収益化まで１年かかるというのも珍しくはありません。
それがオーナーチェンジの戸建てであれば、即賃料収入が発生します。
仮に収益化までに一年かかるとすると、賃料６万の物件であれば７２万円の機会
損失があるという事になりますよね。
なので多少高くても、オーナーチェンジで買った方が全然楽だったし、機会損失
分も考えれば利益も多かったみたいな話はよくあります。
確かにオーナーチェンジ戸建ての売り主の多くは投資家です。
当然投資家であれば、利益をのせた上で売却もしているとは思いますが、中には
値ごろな物件もあったりします。
私もオーナーチェンジの戸建ては何件か買っているんですね。
中には買ってから売却まで一度も退去しないようなケースもありました。
なのでオーナーチェンジは、あまり儲からない印象があるかもしれないですけど
実際はそんな事は全然なくて、しっかり選べば美味しい、儲かるオーナーチェン
ジ戸建てもあります。
オーナーチェンジ戸建ての注意点
今までオーナーチェンジ戸建ての良い部分をお話してきましたが、勿論デメリッ
トもあるので、これからその話をしたいと思います。
まずオーナーチェンジの場合は内見が出来ません。
なので中の状態がわからないので、その点はギャンブルになります。
ただ売り主から修繕履歴をもらったり、入居前の写真をもらうなどで、ある程度
中の状態を推測する事は出来ます。
そしてオーナーチェンジは、購入時にリフォームや客付けの手間がかからないと
話しましたが、もし現入居者が退去になれば、リフォームや賃貸募集の手間が生
じます。
正直今の入居者がいつ退去するというのは誰にもわからないので、この点に関し
てもやはりギャンブルになります。
ただ私の物件の場合は、基本的に購入後も３～４年住んで頂けているケースの方
が多いですね。買って直ぐに退去になるような事例は今まで経験していません。
そしてもう一つ注意点として、投資家の投げ売り物件を掴まないように気をつけ
た方が良いと思います。
最近はボロ戸建て投資がブームだったので、DIYで表面的に綺麗にしてから賃貸
の客付けして、それをオーナーチェンジで売り逃げするパターンがあるみたいな
んですよね。
これはオーナーチェンジの場合、さっきも話したように内見が出来ないので
そのような素人DIYでも気づけません。そんなの入居前の写真見ればわかるでし
ょうと思われるかも知れないですけど、写真で見ると綺麗だけど、実際見ると全
然汚いっていうのはDIYでは結構アルアルなんですよね。
なので売りに出いている物件の入居期間や、謄本を取って売り主の所有期間がど
れくらいかは、確認した方が良いと思います。
短期で売りに出している場合は、投資家の売り逃げ案件の可能性があるので、注
意したほうが良いと思います。
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