不動産投資✕宅建業のメリット、デメリット
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は昨年、宅建業の免許を取得しました。
それには色々なメリットがあると考え行ったのですが、勿論デメリットもあるので人によって
は宅建業取得がマイナスになってしまう事もあると思います。
なので今回は宅建業取得のメリット・デメリットに関して解説したいと思います。
メリット１：転売が出来る
まずメリットの１つ目からお話したいんですけど、それは転売が出来るという事ですね。
普通の免許を持たない一般投資家が転売を繰り返してしまうと、宅建業法違反となります。
罰金や場合によっては逮捕されるリスクがあるんですよね。
じゃあ実際に転売して逮捕された投資家がいるかというと、私も１０年やっていて一度も
聞いたことはありません。だからといってやって良い訳ではないですよね。
そして転売していると実は問題になってしまう事があります。それは何かというと融資の部分
ですね。転売しているかどうかというのは決算書を見れば直ぐにわかります。
なので金融機関は転売していたら直ぐに気付くんですよね。
じゃあ金融機関が転売を繰り返していて、宅建業法違反の可能性がある事業者に融資をする
かというと、しないと思います。
なので転売して捕まらなくても、融資の面で問題が出てくる可能性はあると思います。
メリット２：プロジェクト融資
そしてメリットの２つ目なんですけど、それは何かというとプロジェクト融資をつかえる点
ですね。
プロジェクト融資というのは宅建業者のみ使える融資で、要は転売用の資金を借りる融資に
なります。なので返済期間は１年くらいなのでかなり短いです。
私の場合は毎月金利のみの返済で、売却時に全額返済する形で融資をして頂きました。
そしてこの融資は承認が出るまでめちゃくちゃ速いです。私の場合は１週間もかからず融資
承認が出ました。なのでスピーディに購入する必要があるケースでも利用する事が出来ます。
またPJ融資は不動産賃貸業の融資とは違って、比較的融資して頂きやすいと思います。
私が色々な金融機関と話している感触だと、賃貸業の長期融資よりも期間の短いPJ融資の方が
借りやすい印象を受けています。
そして私の知り合いの不動産会社の社長が言っていたのが、実績を積んで金融機関との関係性
が出来てくると、PJ融資で借りて賃貸用の長期融資に借り換えるなんていうワザも出来るよう
になるそうです。
そうしたら、スピーディに融資を引いて物件購入して、後々長期融資に切り替えて家賃収入を
得続けることも出来ちゃいますよね。
そしてここで注意点なんですけど、私の場合は宅建業者になって直ぐにこのPJ融資をして頂く
事が出来ましたが、それはあくまで不動産賃貸業の実績が既に１０年以上あるから、融資して
頂けているみたいなんですよね。
賃貸業の実績がない業者が、宅建業を取得してPJ融資を借りれるようになるまで、数年かかっ
たということを聞いたことがあります。
なので宅建業を取ったら、すぐにPJ融資が使えるわけではないというのは、頭に入れておいた
方がよさそうですね。
メリット３：売却益も事業利益として計上出来る
続いてのメリットが、売却益も事業利益として計上できるというものなんですけど、
これに関しては何を言っているのかわからない人もいるかと思います。
宅建業者では無い事業者が、物件を売却した場合は特別利益として計上される事になります。
要は「たまたま資産を売却して出た利益という事なので別に本業の成果ではないよね」ってい
う見られ方なんですよね。
でも不動産投資には、インカムゲインとキャピタルゲインがある訳で、売却で得た利益も立派
な利益と思いますが、決算書上はそうはなりません。
ではそうするとどんな問題があるかというと、決算書の見栄えが悪いので銀行の評価があまり
良くないんですよね。
これが事業の利益となっていれば、銀行も評価してくれますが特別利益ではダメなんですよね
それが宅建業を取得することで、売却益も事業の利益とする事が出来ます。
これも宅建業の免許を取得するメリットの一つだと思います。
デメリット１：瑕疵担保責任がつく
そして宅建業を取得することにはデメリットもあります。
その中でも一番ネックになるのは、瑕疵担保責任がつくことだと思います。
瑕疵担保責任は、今では契約不適合責任といった形に名前がかわっているかもしれませんが
要は売却した後、何かしらの瑕疵が発生した際に、その責任を負わなければいけないという
事なんですよね。その期間が宅建業者の場合は２年つくことになります。
売却した後まで、その物件に対して負担を負わなければいけないのはマイナスですよね。
なのでもし既に複数の物件を持たれている場合は、新規の法人で宅建業を取得した方が良いか
と思います。
そうでなければ宅建業を始める前に取得した物件であっても、この瑕疵担保責任はついてしま
います。
なので宅建業の免許を取得する場合は、新規の法人で取得するのか？既存法人で取得するの
か？しっかり考えた上でやったほうが良いと思います。
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