不動産投資家は絶対持ち家派であるべき理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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巷では持ち家派、賃貸派の論争がありますけど、私は不動産投資家なら絶対持ち家派であ
るべきだと思っています。
ただどのタイミングで持ち家をもつべきかなど注意点もあるので、今回は持ち家のメリッ
トと注意点に関して詳しく解説したいと思います。
初期に持ち家を買ってはいけない
まず不動産投資の初期に持ち家を買ってはいけません。
初期の人は賃貸や社宅に住んで自己資金を貯めることに専念しましょう。
これはなぜかというと、不動産投資の場合は借り入れをして物件を購入するケースが多い
と思いますが、住宅ローンの借り入れがあると不動産投資の融資はマイナスに働きます。
アパートローンの場合は融資上限額がありますが、住宅ローンもその中に含まれてしまう
ので、上限額がその分低くなるイメージですね。
そもそも個人のバランスシート的にも、住宅ローンの借り入れがあると融資には不利とい
うのがあります。
そして不動産初期の場合、手持ち資金が十分ではない事が多いと思うので、可能な限り
会社の家賃補助や社宅制度を利用して、資金を貯めることに励むべきだと思います。
私も不動産投資初期の頃は、家賃３万円のアパートに住んだり、社宅に住んだりして倹約
に努めていました。
自宅を購入するのは、不動産投資である程度の実績が出来てからでも遅くは無いと思いま
す。
持ち家購入のタイミング
先程不動産投資初期に持ち家を購入するのは良くないという話をしましたが、あまり
遅くなりすぎても、今度は住宅ローンが借りれないという問題が発生します。
これは結局、住宅ローンもアパートローンと同じような融資審査があるので、アパート
ローンの借入額が多すぎてしまうと、それで理由で跳ねられてしまう事があるんですよね
なのでそこまで個人の借り入れが大きくなりすぎない段階で、住宅ローンは借りるべきです。
もしくは最初のうちは個人で始めて、ある程度実績が出来たら法人化して、不動産投資をする
のも一つの手ですね。
住宅ローンの審査では法人の内容まで見られる事はないので、法人の借り入れが多くても特に
問題は無いと思います。
持ち家の方が遥かにいい家に住める
まずここでイメージして頂きたいのが、家賃6万円の戸建てと住宅ローンで月々6万円の返済が
ある戸建てなんですけど、だいたい２０００万の物件を融資期間３０年とかで借りると、6万
円くらいの返済額になります。
私は自分が賃料6万程度で戸建てを貸しているのでわかるんですけど、賃料6万の戸建てと売値
が２０００万の戸建てでは、物件のスペックには雲泥の差が生じます。
それでも倹約のためなら賃貸で我慢します！という人もいるかもしれませんが、後述するよう
に持ち家のメリットはたくさんあるので、我慢してスペックで劣る物件に住んでもあまり意味
がないかもしれません。私は住環境はめちゃくちゃ大事だと思います。
やはり良い環境でストレスの無い生活が出来れば、仕事のパフォーマンスも投資のパフォーマ
ンスも上がって収入は増えると思います。
確かに初期は賃貸で倹約に励むべきですが、ある程度実績が出来たら、自分の住環境をもっと
良いものにした方がトータルでメリットは有ると思います。
不動産投資家が持ち家を買うメリット
そして持ち家を持つメリットは他にもあって、まず住宅ローンを使って持ち家を購入する場合
住宅ローン控除が使えるので税金が安くなります。
最近改定があったようで、以前ほどの節税効果はなくなっているみたいですが、ただそれでも
不動産投資でアパートローン借りても当然こんな控除は使えませんから、これはかなりお得だ
と思います。
そして持ち家を売却する時なんですけど、３０００万の特別控除というものが使えます。
まず個人で不動産を売却した時に利益が出たら、通常は譲渡税というものが課税されます。
所有期間が５年未満の短期で売却した場合は３９％、長期譲渡でも２０％の税率が利益に対し
て課せられます。
一方自宅の売却の場合は、利益が出たとしても３０００万までは非課税になります。税金がか
かりません。これってめちゃくちゃお得ですよね。
そして不動産投資を長年続けていれば、不動産を安く購入できるスキルが身につきます。
なので安く買って高く売るという事が出来るようになるんですよね。
例えば住宅ローンを使って安く物件を購入してその物件に数年住みます。その間も住宅ローン
控除で節税が出来ます。そして数年後買った値段よりも高く売却し売却益を得ます。
しかもその売却益に対して税金はかかりません。
なので不動産投資家にとってめちゃくちゃ有利な制度が用意されているんですよね。
正直、不動産投資家ならこの仕組みを使わない手はないんじゃないかと思います。
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