今、戸建投資の方がアパートよりも簡単な理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資でも色々な投資があります。
アパート・マンションなどの一棟もの投資、区分マンション投資や
私がやっているうような戸建て投資があります。
その中で私は、今の状況ではアパートなどの一棟もの投資よりも
戸建て投資の方が簡単だと思っています。
これは、ポジショントークではなくて本気で思っています。
今回はその理由に関して解説したいと思います。
戸建ての方が簡単な一番の理由
なぜ戸建ての方が簡単なのか、その理由がわかりますか？
客付けしやすいからとか、金額が低いので買いやすいとか、リスクが少ないとか
いろいろな理由がありそうですが
私が、戸建てがアパートよりも簡単だと思っている一番の理由は
安い物件を見つけやすいからです。
そこで今、戸建てを探している人は、全然安い物件なんか無いんですけど
って反感を食いそうですけど
実際これだけ競合がいる中で、そんな簡単に安い物件なんか見つける事は出来ません。
でもアパートやマンションの方が、はるかに安い物件を見つけるのが難しいと思います。
現状融資の引き締めが行われていますが、バンバンアパートは売れています。
不動産屋の社長に聞いても、新規の参入もめちゃくちゃ多いそうです。
そんな中で、割安なアパートを見つけるのはめちゃくちゃ大変です。
なぜならアパートの数には限りがあるからです。
一方、戸建てというのは数があります。それこそ空家問題といわれるくらい
戸建ての物量は多いです。
ただ参入も多いので、戸建てでも割安物件を見つけるのは簡単ではありませんが
それ以上に、アパートやマンションで割安物件を見つけるのは難しいんです。
投資効率が良いのはアパート
では戸建てをやるのがベストかと言えばそうではなくて
戸建ての方が簡単だと思いますけど
アパートと戸建てを選択するのはその人次第だと思います。
何を求めて投資をするかによります。
なぜならアパートにも戸建てにも一長一短があるからですね。
もしCFがほしいのなら私は戸建てよりもアパートをやったほうが良いと思います。
なぜなら戸建て投資ではCFが出にくいから
戸建ての場合、月6万円の賃料の物件で、全額融資を引いて購入した場合
月々の返済が3万円で、月のCFは3万円みたいな事はよくあります。
この3万円を、多いとみるか少ないと見るかは人それぞれですが、
結構な手間と労力がかかっている割に私は少ないと思います。
一方私はアパートも所有していますが、手出しは300万円程度で
月に15万円のCFがあります。
しかもアパートは、物件購入時の手間も、戸建てよりも少ない印象ですね。
戸建てを融資利用で購入する場合、審査で1ヶ月とか普通にかかりましたが
アパートローンでアパート買った時は、1週間程度で審査結果が出ました。
なのでアッサリ買えた印象です。
なので、かかる手間や収益性を考えたら、投資効率的にはアパートの方が良いと思います。
両方できればベスト
結果私は、戸建てもアパートも両方できれば最強じゃないかと思ってます。
今のような融資は締まっているけど、アパートが売れまくっているような市況で、良い物件を見つけるのは困難だと思います。
そんな時は、物量が多い戸建ての中から良い物件を見つけて仕込んでいくと良いと思います。
戸建てであれば、先程も話したように簡単ではありませんが、アパートよりは
安い物件を見つけるのが簡単です。
特にこれから投資を始める初心者は、失敗のリスクも高いので
戸建てのような小ロットの物件から始めるのがおすすめです。
そして戸建てには、買っても負債がそこまで増えないメリットや
単価が低いのでいつでも売却できるメリットがあります。
アパートであれば、買えば買うほど借金が増えますが、戸建ての場合は大したことありません。
ただCFが弱い欠点があるので、その点を融資が開いて来たタイミングなどで
アパートを購入し補っていけるようになると、バランスも良くなるんじゃないかと思います。
私も今後アパートも買っていこうと思っていますし、
今までももっとアパート買っておけば良かったと思っているので
皆さんには戸建てとアパートの両輪で不動産投資を勧めていって貰えればなと思います。
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