今首都圏で不動産投資を始めるのは正直厳しい
こんにちは
サーファー薬剤師です
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今アパートやマンションのような収益物件の価格は結構高いですよね。
コロナ禍の金融緩和の影響もあったと思いますが、コロナが終わった今でも価格の高止
まりが続いています。特に首都圏に関してはかなり低い利回りになってしまっています。
そんな中首都圏で不動産投資を始めるのはどうなのか？
今回はその事に関して詳しく解説したいと思います。
今後の事は誰にもわからない
冒頭で私はアパート・マンションの価格が高いと言いましたが、実は私はコロナ前から
アパート・マンションの価格は高いと思っていました。
というのも私は１０年以上不動産投資やっているので、アパート・マンションが安かっ
た頃を知っています。
なので数年前の、融資がじゃぶじゃぶ出ていた時は、多くの投資家が参入してきたので
いずれ融資引き締めになって価格は下落すると思っていました。
投資の格言でも、タクシー運転手が株の話をしだしたら売り時という話がありますよね
その当時もそれと同じ状況で、テレビや雑誌ではサラリーマン大家が取り上げられるな
どバブルの兆候はありました。
そして実際スルガショックが起こって融資引き締めになり、価格が下がるかと思ったん
ですけど、その後にコロナになったんですよね。そうすると金融緩和で市場にお金がじ
ゃぶじゃぶになり、更に物件価格が上がりました。
流石にこの展開を予想出来ていた人はほとんどいなかったと思います。
なので今後の状況は誰にもわかりません。
物件価格が更に上がるかもしれませんし、逆に下がるかもしれません。
しかし今の状況を見てみると円安やインフレなどの問題があり、日銀が利上げする可能
性も大いにあります。
実際今、金融機関の住宅ローン金利なんかも引き上げられていますよね。
金利が上昇すれば物件価格は下がります。なぜなら不動産投資は家賃収入と返済額の差
がキャッシュフローとなるので、金利が上昇すればキャッシュフローが減るため、その
分価格を下げて利回りを上げなければ利益が取れなくなってしまうからです。
なので今は非常に不安定な状況です。このような状況で物件をガンガン買い進めるのは
得策では無いと思います。
もし不動産を購入する場合は慎重に行ったほうが良いですね。
特にある程度のロットの一棟物を融資を使って購入する場合は、金利上昇のストレスを
掛けた状態でも耐えられるような物件を購入すべきだと思います。
もし金利が上昇しても耐える事が出来るのであれば、価格が下がったとしても不動産の
価格には周期性があるので、次の価格上昇のタイミングまで持ち続けて売却することも
出来ると思います。
これから始める人が対象にすべき物件
これまで話してきたように、今は金利上昇リスクがあったりと不安定な状況なので
これから不動産投資を始める人は、なるべくリスクの低いロットの小さなアパートや戸建て
などから始めるのが良いと思います。
特に戸建ての場合は球数が多いので、このような収益物件の価格が上がっている市況でも
安い物件を入手できるチャンスがあります。
それはなぜかというと、不動産の世界は相対取引なので決まった価格はありません。
そのため売主側の事情で、安く売りに出される物件は必ずあります。
そのような物件を購入する事が出来れば、今の状況でも安く物件を入手できるチャンスは
あります。これが市場の歪みというやつですね。戸建て投資のメリットはこの市場の歪みが
アパート・マンションよりも多い点です。
これはアパート・マンションの売り主は基本的に投資家であるのに対して、戸建ての場合は
売り主が実需と呼ばれる一般の人だからです。
投資家は基本、資産の組み換えなどの理由で売却しますが、実需の場合は相続であったり、
離婚であったり、住み替えであったり本当に様々です。そのように売り主の売却理由にも多
様性があるため、市場の歪みがより多く発生しやすいんですよね。
なので現状、一都三県のような首都圏では物件価格の高騰が続いていて、初心者が取り組む
にはハードルが高い状況が続いていますが、戸建てのような物件であれば、取り組むチャン
スはまだまだあるんじゃないかと思います。
当然戸建てであっても簡単なわけではありませんが、アパート・マンションと比較すると
ハードルは低いんじゃないかと思います。
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