利回り２０％でも買わない物件
こんにちは
サーファー薬剤師です
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利回り２０％というと、かなり高い利回りですよね。
そのように聞くとかなり魅力的な良い物件な気がしますが、私の場合利回り２０％以上
でも買わない物件はあります。ではどんな物件だと利回り２０％でも買わないのか？
今回はその事に関して解説したいと思います。
売却価格や賃料が低すぎる物件
私の場合は物件の仕入れが安くても、売却時の価格が１００万とか２００万みたいな
物件の場合は、基本購入は見送ります。
極端な例でいうと３０万で買って、売るときは１００万みたいな物件ですね。
これは私が業者免許を取ってより強く感じた事なんですけど、正直３００万以下の物件の
仲介ってやりたくないんですよね。
業者に入る仲介手数料の金額は売買価格に比例します。３００万以下の物件の仲介手数料
などたかがしれていますし、そのような物件はボロボロの物件だったりするので、購入後
のトラブルも起きやすいです。
正直そのような難あり物件の仲介を、安い手数料でやりいたいと思う業者はほとんどいな
いです。なので１００万で売却したいと言っても、仲介してもらえる業者は限られるので
非常に売りにくいんですよね。
業者がやってくれなければ、ジモティなどで個人売で売ることになるかもしれませんが
そうすると間に仲介を入れてない分、取引後のトラブルが起きたときは面倒だと思います。
そして高利回りでも、賃料が低すぎる物件も私は避けます。例えば戸建てで賃料が３～４
万とかの物件ですね。
ここでも仲介業者の話になりますが、賃貸の仲介に関しても手数料は賃料に比例するので
賃料が低ければ低いほど仲介業者のモチベーションは低いです。なので賃貸が決まりにく
くなる可能性があります。
なのでここでもジモティなどで自分で客付けをすることになると思いますが、そうすると
ジモティ経由の募集の場合、ジモティのお客さんは結構内見のドタキャンも多いので、
無駄に時間を取られてしまう事も多々ありますし、属性が悪い人が多いので、申し込みを
もらっても家賃保証会社の審査に通らないという問題があるので、結構手間と時間を失う
事になります。
そして賃料が低い物件は修繕比率が高くなります。
例えば給湯器の故障で交換となれば、１２万くらいはすると思います。
そこで賃料３万なら回収まで４ヶ月要するのに対して、賃料６万なら２ヶ月で回収できま
す。場合によってはもっと高額な修繕が発生する可能性があるので、そうすれば修繕費の
ウェイトはもっと高くなりますよね。
物件を貸し出す際に大家には修繕義務が生じます。そこで生活するのに支障がない状態を
維持しなければいけないんですよね。それは法律で決まっています。
修繕義務を回避するために、賃貸契約書の特約に修繕しない旨を明記されている大家さん
もいるようですが、法律的に修繕義務を完全に回避するのは難しいと思います。
なので利回りが高かったとしても、このような修繕費で利益を食われてしまうので、ほと
んど儲からなかったりします。
価格が安い＝取り組みやすいでは無い
投資初心者の人は、価格が安い物件ほど取り組みやすいと思ってしまいますが、実はその
逆で、今まで話してきたように価格が安すぎる物件は売りにくいし、賃料が低い物件は客
付けがしにくいうえ利益も残りません。
ではどんな物件が初心者でも取り組みやすいのかというと、ある程度都市部で、そこそこ
の価格の戸建ての方が遥かに取り組みやすいです。
例えば、名前を聞いたことも無いような地域の田舎の物件よりも、よく耳にする地域の物
件の方が、たとえ物件価格が高かったとしても売りやすいです。
そしてそのような都市部の物件の方が、間違いなく担保評価も高いので、銀行の融資も出
やすいです。
賃貸の客付けに関しても、都市部のエリアの物件の方が容易だと思いますし、７～８万
とかある程度の単価の賃料が取れるので、修繕費率もそこまで高くなりません。
そして先程の賃料３万の物件と比較すると２倍の賃料差があります。
つまり物件２戸分の賃料を取れているという事ですよね。
物件２戸買うとなると、それにかかる手間や労力は相当なものがあると思いますが、
それが物件１戸で出来てしまう訳ですから、投資効率もいいです。
資金的な問題で、都市部の戸建てだと手が出ないと思われますが、田舎の戸建ての場合
担保価値が無いので完全キャッシュでの購入になってしまいますけど、都市部の場合は
融資を使える可能性が高いので、結果的に手元にキャッシュが残り、次の物件購入にも
進みやすくなります。
なので価格が安い＝取り組みやすいというのは完全に間違いです。
もし一番最初に買う物件で悩んでいるのであれば、自分がどういう物件を買うべきなのか改めて考え直したほうが良いと思います
