安い物件買うと損する理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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不動産投資で特に戸建て投資をしている人は
１００万以下のような激安物件を買いたいと思っている人が結構います。
私はそんな人達に警鐘をならしたいと思います。
初心者の人はマジでそういう物件は買わない方が良いです。
買ったあとに取り返しのつかない事になりますよ。
今回はその理由に関して解説したいと思います。
安い物件は安くない理由
私が最近内見した物件で１９０万の戸建てがありました。
普通に考えたらめちゃくちゃ安いですよね。
その物件も立地的には商業施設や公共施設も近くて、良かったので見に行ったん
ですけど、こんな物件は絶対に買ったらダメだと思いました。
私は投資歴も長いので、感覚的にリフォームでどれくらいのコストがかかるのか
内見すれば大体の費用感はわかります。
その物件に関しては、しっかり貸し出せるレベルにリフォームするには、４００
～５００万はかかるだろうなと思いました。
１９０万で買ってもリフォームで５００万かかってしまえば、仕上がりで７００
万です。それを賃料６万で貸したとしても利回り１０％です。
地方で築古の物件で利回り１０％では物足りないですよね。
しかもそのようなボロ物件はリフォームして貸し出したら終わりではありません。
そのようにボロボロの雨風に数年さらされていたような物件というのは
給排水管や電気の配線など見えない部分の劣化も激しいので、そういった部分が
所有期間中に破損し、入居者からクレームが来るような事態になります。
なのでそのような再生させたボロ戸建ての所有はストレスを伴います。
今なんかはネットで激安物件が出れば、スピード勝負の早いものがちです。
そのため見ないで買付をいれるような人もいますが、絶対にやめた方が良いと思います。
見たら「こんなひどいと思わなかった」みたいな事はザラにありますし、それで買付
を引っ込めたら仲介業者さんの心象は相当悪くなるので、今後の付き合いに支障をき
たします。
ボロ戸建て投資は上級者向けの投資
なので１００万代の安い物件を購入するというのは非常にリスクを伴います。
ただ１００万以下のような物件でも割安な物件があるのも事実なのですが、その
ためには物件を見る目というのが重要になってきます。
要は物件を適切に査定出来る能力ですね。
１００万以下の物件は何かしら問題を抱えています。その問題が許容し克服できる
問題なのかどうか？この判断が重要になってくるんですよね。
特に初心者の人はこの許容範囲が狭いわけですから、１００万以下の物件は荷が
重いという事になってしまいます。
ちなみに私も今まで３０万とか４０万で物件を購入してきています。
もちろんそれぞれの物件が色々な問題を抱えていました。それこそ雨漏りで天井が
抜けていたり、シロアリなんて当たり前の世界です。
何かトラブルがあった場合のリスクも、勿論全てこちらで引き受ける条件で購入
してます。
そしてそれらの問題を大家力で克服する事によって、高利回り物件を仕上げる事が
出来ます。
そのような大家力や物件を査定する能力は、不動産投資を続けていれば必ず身につ
いてきます。
そしたらそのような激安ボロ戸建てにもチャレンジすれば良いです。初心者が無理
にリスクが高い物件に手を出す必要はないと思います。
急がば回れと言いますが、まずはそこまで儲からなくてもリスクの低い物件から
徐々に実力をつけていけばいいと思います。
どんな物件をターゲットすべきか？
では初心者の人はどんな物件をターゲットすべきなのか？というと、それはそこ
まで安くなくても、ある程度カッチリしていて業者に外注しても、そこまでリフ
ォームコストもかからないような物件ですね。
築３０年台位の平成築の物件が良いですが、エリアによっては平成築になると
１０００万を超えるような場合もあるので、その場合は築年が古くても売り主
が建物をしっかりメンテナンスをしているような物件が良いです。
本当に建物というのは所有者によって全然異なります。所有者が悪ければ平成築
の物件でもボロボロだったりします。
でも「そういう物件で安いのなんてないんだよ。」と言われるかもしれませんが
戸建てなんて売り物件がたくさんあるから、数当たっていけばそのうち買える物
件は全然あると思いますよ。
ただそのような物件も、ある程度物件の査定がしっかり出来なければ、高値掴み
や初心者では気づけ無い建物のリスクもあるので、最初のうちは投資家仲間など
の経験者のアドバイスを受けて購入判断すると良いと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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