地方投資はここを気をつけろ！
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は都市部よりも地方エリアをメインに投資をしています。
地方には都市部には無い特有のリスクというのがあります。
このリスクを理解しないで地方物件を購入すれば失敗します。
なので今回は、地方投資のリスクに関してお話したいと思います。
井戸物件のリスク
都市部では無い設備として井戸があります。
皆さんは井戸物件に対してどんなイメージをもっていますでしょうか？
都市部に住んでいる人はほとんど馴染みは無いですよね。
井戸もリスクを理解していないと、大変な目に合いますよ。
はっきり言うと井戸よりも上水道の方が良いです。
では井戸の場合はどんなリスクがあるのかというと
まず井戸の場合は、地下の水脈からポンプで水を汲み上げているのですが
このポンプが壊れます。
なので物件に付いているポンプが古い場合は注意が必要です。
これが賃貸中に壊れた場合を想像してみてください。
ライフラインの水が出なくなるので、入居者さんは困ります。
当然緊急時対応を求められますよね。
私も井戸物件を複数所有しているので、このような経験があるのですが、結構焦ります。
メーカーに修理依頼をすると１週間かかると言われたりしますし
一度年末にポンプが壊れて、どこの業者も休みで途方にくれた事もありました。
なのでポンプが壊れると、緊急時対応してくれる業者にお願いするのですが
これがまた高いです。
普通にポンプの交換や修理であれば１５万とかで出来るのですが
緊急時対応の場合は３０万くらい取られます。
私の場合は賃料５万円の物件で故障したので、半年分の賃料が吹き飛んだ事になります。
なので古いポンプがついている場合は、ちゃんと稼働するのか
もしくは入居前に新品に交換しておいた方が良いと思います。
ただ入居者さんとしては水道代がかからないので、その点はメリットですね。
汲み取りのリスク
地方の場合は下水が整備されていないエリアもたくさんあります。
むしろ地方で下水だとレアケースで、ほとんどが浄化槽やくみ取りです。
そこで問題になってくるのが汲み取り物件なのですが
汲み取りの場合、客付けの際に問題になってきます。
これはエリアや賃料の価格帯にもよるのですが、汲み取りでも簡易水洗という
見た目が様式便所のようなものにすれば、客付けが問題ないという人もいます。
ただ私の場合は、ある程度の賃料を取りますし、エリア的にも
客付けでマイナスなので、汲み取りは浄化槽に変更しています。
では汲み取り物件も、その分安く購入して浄化槽に変えれば良いのかというと
そんな簡単な話ではありません。
まず浄化槽というのは、汲み取りの便槽よりも遥かに大きいです。
そこでどんな問題が生じるかというと
便槽が埋まっているところに浄化槽が入らないという事が起こります。
そうすると、配管を伸ばして敷地内の別の場所に埋めるとなれば
その分費用がかかりますし、そもそも埋めるスペースが無くて
浄化槽に交換出来ない可能性もあります。
また浄化槽を入れる事が出来たとしても、それで安心する事は出来ません。
浄化槽は側溝に流すタイプと敷地内に浸透させる浸透式があるのですが
浸透式の場合は、浸透桝という敷地内に浸透させて排水する設備があるのですが
必ずしも浸透するとは限りません。
地層によっては浸透しないこともあります。
なので汲み取りの物件は知識なく購入するのは危険です。
排水設備が何であるかしっかり確認を行って
知識がない場合は、浄化槽で排水がしっかり出来ている物件を購入するか
下水の物件を購入するのが無難だと思います。
地方投資のメリット
このようにリスクがある地方投資ですが、それを上回るメリットもあります。
まず都市部ほど競争が激しくないので、割安物件を入手しやすくなります。
とはいっても、競争は地方でもあるのでそんな簡単ではありません。
また地方でもそれなりの賃料が取れるエリアはあります。
その場合安く購入してそれなりの賃料がとれるので、高利回りを狙うことが出来ます。
また地方で戸建ての場合は、戸建て賃貸の数が少ないので賃貸のニーズも多いですし
物件の価格帯も低くなるので、自己資金が少ない人でも取り組みやすく
初心者の場合は失敗したときのリスクも少なくなるので
そういったメリットはあります。
しかし、リスクを理解せずに手を出せば大変な事になるので
しっかりリスクを理解した上で取り組んで頂ければと思います。
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