雨漏り物件のここが怖い【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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安い物件探していると雨漏りしている物件ってありますよね。
そんな時あなたはどうしていますか？
私は雨漏り物件でも積極的に買ってはいますが、結構怖い思いをした事もあります。
なので今回はそんな雨漏り物件の怖さに関して解説したいと思います。
結構多い雨漏り物件
個人的な感覚で言うと、安い物件の半分くらいは雨漏りしているんじゃないかと思います。
特に千葉県は、数年前に大きな台風が直撃したので、尚更雨漏り物件が多かったりします。
なのでそのくらい雨漏りの物件は多いので、物件を購入する場合は雨漏り物件を避けては
通れないって感じなんですよね。
そこで一口に雨漏り物件と言っても、実は色々な原因があります。
その雨漏りの程度や原因によって修繕方法も異なってくるので、一概に雨漏りといっても
かかるコストには大きな差が生じます。
例えば軽症の雨漏りの場合であれば、それこそコーキング程度で治るのでニンクを
入れても１万くらいで出来ると思います。
一方屋根の吹き替えやカバー工法になってしまえば、１００万くらいかかります。
なので雨漏りも原因によって修繕コストには雲泥の差があるんですよね。
じゃあその雨漏りの原因を把握するにはどうすれば良いかというと、これが結構難しい
問題で、たいてい売買の仲介業者も雨漏りがある場合そのことを把握はしているんです
けど、何が原因で雨漏りが生じているか把握している人はほとんどいません。
私も数多くの雨漏り物件を内見してきましたが、雨漏りの原因を正確に把握している
人は一人もいませんでした。
だいたい「たぶんあのへんが原因だと思います」といった感じなのでアテにはなりません。
なので正確な原因を把握するためには、やはり専門業者に見てもらう必要がありますが
割安な竸っている物件の場合はそんな時間はありません。
業者を手配している間に他の競合に買われてしまいます。
なので雨漏り物件を買う時は、雨染みの程度などである程度予想を建てた上で購入する
ことになりますが、正直原因を把握しない状態で購入するのでギャンブルになってしまい
ます。
私が経験した雨漏りの怖さ
先程も話したように、原因を把握しない状態で雨漏り物件を購入するのはギャンブルです。
安ければ１～２万ですし高ければ１００万オーバーです。
そこで実際に私が経験した話をすると、その物件は１００万くらいで購入したんですけど
雨漏りがあるということは事前に業者さんから聞いていました。
内見した際に確かに室内の天井に雨染みはありましたが、そこまで大した雨染みでは
ありませんでした。
なので私は大した費用はかからないと判断して、その物件を購入したんですよね。
そしてリフォーム業者さんに屋根を見てもらったら、棟板金が吹っ飛んでいました。
それが原因で雨漏りしていたんですよね。棟板金の修繕は数万円で済んでそれで雨漏り
は改善しました。わたしはこれでメデタシメデタシと思っていたんですけど、それで終わ
らなかったんですよね。
何があったのかというと、実はテレビアンテナを建ててもらうために電気屋さんに屋根に
登ってもらったら「こんな状態じゃアンテナは建てられない」と言われてしまいました。
なぜかというと、屋根が部分的にフカフカしていて、アンテナを立てる責任が持てないと
いう話だったんですよね。
結局何が起きていたのかというと、確かに室内への雨漏りの浸水は軽度だったんですけど
雨漏りの水が全部屋根を伝って軒に行ってたんですよね。
なので軒天はかなりやられていました。そして雨水が伝っていた屋根の下地になっている
野地板という板があるんですけど、それが部分的にダメになってフカフカしていたんですよね。
そこでその修繕をするためには屋根の吹き替えをするしかありません。
ただ今回の場合、野地板が傷んでいたのが屋根の半分だけでしたので、屋根の半分の吹き替え
で済んだのですが、費用は５０万円かかってしまいました。結構な費用ですよね。
雨漏り物件のリスクヘッジ方法
ではどうすればそのようなリスクを抑えることが出来るのか？
先程話したように専門業者に見て貰らっている間に他の競合に買われてしまう可能性が
あります。もし見てもらうなら内見に同伴してもらうしかありませんが、業者さんも結構
忙しいですし、買うかどうかもわからない物件の内見に同伴してくれる業者さんはほとん
どいません。なので基本的には自分で確認する必要があります。
雨漏りの原因は様々ですが一番多い原因はやはり屋根になります。
なので屋根をチェックする必要があるんですけど、正直内見で屋根までチェックするのは
大変です。
はしごで屋根に登るわけにも行きませんし、ドローンでも操縦できれば良いかもしれない
ですけど、そのためにドローンを買うのも微妙ですよね。
しかも今回の私のケースのように、屋根の破損部分は確認出来ても、屋根の下の野地板が
ダメージを受けているか確認するのはドローンでは出来ません。
なので野地板の状態を確認するには屋根裏を見る必要があります。
これは内見時に行うことはできそうですよね。結構押入れとかに屋根裏点検口があるので
懐中電灯をもっていって野地板のチェックをすることで確認は出来ると思います。
ただそれでも屋根裏全体は見れないと思うので、確実かというと微妙なところはあります。
実際プロが雨漏りチェックする時も、散水テストしたり結構たいへんなので初心者の方で
まだリスク許容度が低い人は、雨漏り物件は避けたほうが無難かもしれませんね。
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