安い物件ほど失敗リスクが高い理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建てを探していると、それこそ１００万とか２００万のような価格の物件をみかけます
安く物件を買って高利回りで運用したいと思う人もいるかもしれませんが、私はそのよう
な安い金額の物件は全くおすすめしません。
今回はその理由に関して解説したいと思います。
修繕費に愕然とする
仮にそのような１００万、２００万の物件を投資初心者の人が買ったとします。
そのような人はリフォームのコネクションも無いので、ネットでリフォーム屋さんを調べ
て、相見積もりを取る人が多いと思いますが、そのときに多くの投資初心者の人は愕然と
してしまいます。なぜなら想像よりも遥かにリフォームコストが高いからですね。
これはなんでそんな事がお前にわかんるんだと思うかもしれませんが、それは私がコンサ
ルで初心者の人を教えてますし、定期的に個別面談もしているのでわかるんですけど
大抵の投資初心者の人はベテラン投資家よりも、リフォームコストを安く見積もる傾向が
あります。しかもかなりの誤差で安く考えているんですよね。
そのような投資家が、修繕費に多額のコストがかかりやすい安価なボロ物件に手を出すの
は、見ているこっちとしても怖いくらいです。
ではなぜ投資初心者の人が、このようなリフォームコストの錯覚をしてしまっているのか
というと、SNSなどで不動産投資家のリフォーム事例を見ているからだと思います。
「この物件のリフォームがいくらで出来ました」みたいな投稿を見たことがあると思いま
す。そうすると、それがさも一般的な価格のように思ってしまうんですよね。
でも実際の金額とは乖離があります。
それはなぜかというと、そこにはコスト圧縮のノウハウであるとか、リフォームの人脈が
あるからその金額で出来ているんですよね。
投資初心者の人にはそれが見えていないので、自分も同じ金額でリフォームが出来ると思
いこんでしまいます。
なので実際に自分の物件をリフォームするときに初めて、その金額の乖離に気づくので
愕然としてしまう投資家さんが結構いるんですよね。
ベテランでも修繕コストの予測が難しい
このような安価な物件というのは建物の傷みが結構激しいので、ベテラン投資家でも修繕
コストの予測が難しいです。なぜなら内見時に隅から隅までチェックなんて出来ないから
なんですよね。
大抵リフォーム中にここもやらなければいけない、こっちも交換した方がいいみたいな事
はよくあります。なので当初の想定のリフォーム費用で収まらない事が多いんですよね。
じゃあどのような考えで購入時に費用を計算しているのかというと、予想外の出費が
発生しても、吸収出来るくらい安く買うという事に尽きると思います。
私の考えの中で「安さは全てを吸収する」という考えがあるんですけど、要は十分相場よ
りも安い価格で買えていれば、想定外の事が発生しても、その費用分は捻出出来るという
事です。
私が以前経験した物件で、購入時の想定では屋根の痛みは塗装でOK、井戸はポンプの
交換でOKと思っていた物件がありました。
しかし実際は屋根は半分葺き替え、井戸は掘り直しみたいな物件があったのですが
その物件も十分安く買えていたおかげで、結果的に１００万くらい利益を出してイグジッ
ト出来ました。
なので私は逆に、相場よりもそこまで安くない金額でそのようなボロ物件を購入するのは
結構リスキーだなと思います。
初心者が購入すべき物件
私がこれからの人に言うのが、利益はほどほどにしてリスクが少ない物件を購入すべきと
言っています。
可能であれば戸建でも築３０年代くらいの物件を購入するようにお伝えしています。
不動産投資は長く続けていれば、築古の激安ボロ物件にチャレンジするような機会は
いくらでも来ます。
なので一番最初にそんな難易度の高い物件を持ってくる必要は無いと思うんですよね。
それよりも修繕コストも予測しやすくて、そこまで修繕の難易度も高くないような物件か
ら取り組んだ方が良いと思います。
いずれにせよリフォームの人脈の無い初期に、修繕でコストがかかるような物件に取り
組んでも、結果として安く仕上げる事なんて出来ません。
それなら多少高くても、もっとカッチリした物件を買っておいた方が良かったと思うのが
オチなんですよね。
ボロ物件はリフォームして貸し出しても、入居期間中にあっちが壊れた、これを直して欲
しいみたいなクレームが来る可能性があります。
そんな運営のストレスを最初の物件で経験したら、不動産投資を嫌になってしまいそうで
すよね。
不動産投資は継続しなければ成果は得られないので、投資を長く続けるためにも最初は
そんなに安い物件に手は出さない方が良いと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
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