安い物件ほど怖い理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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ボロ戸建て大家さんのブログや本なんかを見ていると、１００万を切るような値段で
物件取得されている事例が結構ありますよね。
ただ一般的な投資家さんが、そのような物件に安易に手を出してはいけません。
今回はその理由に関して解説します。
リスクを把握しきれない
私は個別面談で、これからの投資初心者の人と話す機会も多いのですが、そのような
方には「利益はほどほどにして、とにかくリスクが少ない物件から始めましょう」と
言ってます。
それはなぜかというと、初心者の人の場合、物件を購入する際に「どんなリスクがあ
るのか？」それを理解する事も出来ないですし、そのリスクを許容できるような知識
や経験値もないからなんですよね。
例えば中古物件を内見した場合に、中古の建物なら何かしらの不具合はあったりしま
す。そこで「雨漏りがあった場合に修繕でいくらかかるのか？」「浄化槽が壊れてい
たらいくらかかるのか？」「傾きの修繕でいくらかかるのか？」そのコストを見積も
れなければ当然購入判断は出来ません。
そして私が１００万を切るようなボロ戸建てほど難易度が高いと思うのは、見えな
い瑕疵が多いからです。
例えば給排水管の不具合って内見時に発見は難しいですよね。
そのような物件というのは数年空き家だったりするので、水道を通してない状態で内
見する事がほとんどです。なので購入後に水道を通してみて、水漏れしている事に気がついたりします。
そして先程雨漏りの修繕費の話をしましたが、雨漏りの修繕コストを見積もるのは、
経験者でも結構難しいです。なぜなら雨漏りの原因を把握するのが難しいからなんで
すよね。
わかりやすく瓦が剥がれたり外壁が破損していれば、そこから雨漏りしているという
のはわかりますが、そのような目立った破損も無く雨染みだけある場合は、どこから
雨漏りしているのかの特定がかなり困難なんですよね。
プロの業者さんでも散水テストと言って水をかけてみて、どこから雨漏りしているの
かを見てみたり、サーモグラフィなどを使って原因を特定しますので、そんな事素人
投資家には到底出来ませんよね。
なのでボロ物件が難易度が高いというのはこういう事なんですね。
運営でもストレスが多い
そして１００万切るような物件は、その運営も結構大変なんですよね。
予期せぬ瑕疵や不具合が当たり前のように生じてくるのが、１００万を切るようなボ
ロ物件の特徴だったりします。
新築物件だったらそうそう不具合が生じることも無いですし、ストレス無く運営する
事が出来ますけど、このようなボロ物件は、リフォームで仕上げた後も一難去ったと
思っても、今度はこっちが壊れてあっちが壊れてのように、不具合が続く可能性が高
いです。
なのでこのようなボロ戸建ては、修繕して貸し出したとしても運営にはストレスがつ
きまといます。
以上のようにボロ戸建てというのは、リスクの予測が難しい上、管理運営のストレス
も多くなります。
ただこれが経験者であれば、私は全然チャンレンジするのはアリだと思います。
なぜなら経験者であればリスク許容度が高いので、予期せぬ不具合が生じたとしても
対応する事ができると思いますし、修繕コストを抑えるノウハウもあるので、不具合
が生じた時のダメージを最小限に抑える事が出来ます。
なおかつこのような難あり物件というのは、かなり安く仕入れる事が出来るので、チ
ャンスがあると思います。
一方初心者の人の場合は、当然リスク許容度は低いですから、対応出来ずに途中で投
げ出したり、大赤字で損切りする人もいると思います。
また管理運営のストレスにも耐えきれないと思うので、精神衛生上も良くないですよ
ね。人によっては入居者からのクレームで、夜も眠れなくなったり、胃が痛い思いを
する人もいると思います。
なので私は初心者の人にこのようなボロ戸建て投資はあまりオススメしません。
利回りは多少犠牲にしても、リスクが少ない物件から始めたほうが良いと思います。
そもそも不動産投資を継続するなら、投資家人生はこの先何十年と続いていくわけで
すから、そのような難易度の高い物件にチャレンジする機会は今後いくらでも来ます
その中であえてハードルの高い物件を最初の一棟目に持ってくる必要は、私は無いと
思ってます。
私は不動産投資は楽しいものだと思ってますし、私の周りの大家さんもみんな楽しみ
ながらやってます。
私はそれが不動産投資を長年継続できる秘訣だと思ってるんですよね。
それが一番最初に不動産投資で嫌な思いをしてしまえば、モチベーションはだだ下が
りですし、不動産投資に対していい印象なんて無いですよね。
そうすれば投資も継続出来なくてパフォーマンスも悪化します。
何も良いことはありませんから、自分のリスク許容度に応じた、楽しみながら投資で
きるような物件を購入するようにしましょう。
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