戸建てはガチホしてはダメな理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
↓まずはコチラをポチっとお願いします♪
あなたは戸建てを購入した後に、何年保有しようと考えていますか？
人にはよってはずっと持ち続ける、ガチホするみたいな人もいると思います
でも私は戸建投資の場合、長期保有は適してないと思います。
今回はその理由に関して解説したいと思います。
売却してキャッシュポジションを上げる
戸建投資の場合実はキャッシュフローは出にくいです。
正直キャッシュフローが目当てであれば、戸建てよりもアパートの方が良いです。
では戸建て投資でまとまったキャッシュを得られるタイミングはいつなのか
というと、それは物件の売却をした時になります。
戸建は単価も低く投資家にも実需にも売却出来るので換金性の高い資産です。
なのでこの売りやすさも戸建ての強みだったりします。
私も不動産投資を始めて、キャッシュポジションつまり手持ちのキャッシュが
一気に増え始めたのが、このような売却のフェーズに入ってからでした。
じゃあ手持ちのキャッシュが増えるとどんないい事あるのか？というと
まず物件購入する時に手持ちのキャッシュが潤沢だと有利です。
優良物件は基本スピード勝負です。そのような時に手持ちのキャッシュが
足りず融資利用では競合にその物件をもっていかれてしまうんですよね。
なので手持ちのキャッシュが潤沢であれば、物件購入する際に有利になり
良い物件を買いやすくなります。
そして手持ちのキャッシュが潤沢になれば融資も引きやすくなります。
融資が出やすくなれば、アパートやマンションなどの一棟物投資に規模拡大
させていく際にも有利になります。
なのでキャッシュポジションが上がれば、戸建てを買い進めて行くことも出来るし
アパート物件を買っていくことも出来るんですよ。つまり投資の選択肢が広がって
いきます。
これが物件をガチホしたままでは、キャッシュポジションを上げる事が出来ないので
投資の選択肢がなかなか広がっていかないんですよね。
いつ売却するのがベストか？
じゃあいつ頃物件の売却をするのが良いのかというと、私は５年程度経過してから
売却するのが良いと思っています。
ではなぜ５年なのかというと、まず個人の場合は譲渡税の問題があります。
５年未満の短期で売却してしまうと、３９％の高い税率が売却益に課せられます。
５年以上保有の長期譲渡になれば税率は２０％まで下がります。
なので利益が残りづらいので、５年未満の売却はやめたほうが良いと思います。
そしてもう一つの理由は減価償却費の問題ですね。
耐用年数オーバーの木造を購入すると、その減価償却期間は４年です。
そうすると５年経過した場合、減価償却期間が終了してしまっているので
経費が少なくなってしまいます。そうすると税金も高くなっちゃうんですよね。
なので５年程度で売却して新しい物件を購入すれば、また新しい減価償却がスタート
するので、節税の面でも５年程度で売却するのが効率的かと思います。
転売は儲からない
先程個人の場合は、譲渡税がかかるので短期売却はやめたほうが良いという話をしました。
そこで法人の場合なんですけど、法人で物件購入をした場合このような譲渡税の縛りは
ありません。
なので短期で売却しようが、長期で売却しようがかかる税率に変化はありません。
じゃあ早くキャッシュポジションを上げたいから転売しようって思うかもしれませんが、
それはやめたほうが良いと思います。
まず転売する場合は、宅建業になるので宅建業の免許が必要になります。
そのため事務所を構えたり、供託金などが必要になるので、宅建業を開業するには
数百万の資金が必要になるんですよね。
それと転売って結構利益を出しにくかったりします。
それはなぜかというと、物件を買ったり売ったりするのって結構経費がかかるんですよね。
物件買うときなら仲介手数料とか登記費用とか不動産取得税とか、売却するときも仲介
手数料がかかります。
なので３００万で買った物件を１００万でリフォームして、５００万で売却したら
一見１００万くらい残りそうに思いますが、実際は２０万程度した残らなかったりします。
なので余程仕入れがうまく出来るとか、リフォームを安く出来るとかなら別ですけど
基本的に短期で転売するのはやめたほうが良いですね。
売却は状況に応じて
不動産の価格にはサイクルがあります。
戸建ての場合はその影響は比較的受けにくいですけど、それでもやっぱり売りやすい時期
売りにくい時期ってあります。
ちなみに今は売りやすい時期です。キャッシュが潤沢な人が多いので、戸建であれば現金で
買う人がたくさんいます。
ただこれがインフレの影響で金利が上昇したり、不景気になって人々の投資マインドが
冷え込んでくれば、戸建てが売りにくい市況になることも考えられます。
なので長期で保有すると考えるのではなくて、投資の利益を最大化させるにはその状況に
応じて売却を検討する事も必要だと思います。
また日本は人口減少社会なので、賃貸市況の方でも需要の変化が生じてくるかもしれません。
ただ不動産の市況の変化は割りとゆっくりなので、日々情報収集して市況の変化に対応出来る
ような準備はしておく必要があると思います。
もし需要に変化があれば、場合によっては物件を売却して投資戦略を変更する必要も
あると思います。
ダーウィンの名言で「強いものや賢いものが生き残るのではない、変化に対応できた
ものが生き残るのだ」というのがありますけど、本当にその通りだと思います。
最後までお読み頂きありがとうございます(^^)
↓ポチっとして頂けると励みになります♪
https://line.me/R/ti/p/%40nbl3148z
★著書「空き家は使える！戸建賃貸テッパン投資法」→https://amzn.to/2ropY7B
★公式ツイッター→https://twitter.com/surferyaku
