戸建て投資でガチホはNG
こんにちは
サーファー薬剤師です
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あなたは物件を購入してどれくらいで売却を検討しますか。
物件購入時はこのような出口戦略も考えておいた方が良いですよ。
なので今回はそのような戸建て投資の出口戦略に関して、詳しく話したいと思います。
戸建ての長期保有をオススメしない理由
まず私は、戸建て投資で長期保有する事をオススメしていません。
なぜなら、戸建て投資の場合はキャッシュフローが出にくいです。
特に融資利用をされている場合は、戸建ての場合は融資期間が１０年など短くなる傾向
があるので、月々の返済額が大きくなり、キャッシュフローが出にくいという傾向があり
ます。
そうなると戸建て投資の場合、どのタイミングでまとまったキャッシュを得られるかと
いうと、それは売却をした時なんですよね。
これはなぜかというと、先程融資期間が短くてキャッシュ・フローが出にくいという話を
しましたが、実はキャッシュフローが出にくい代わりに、借り入れの返済はその分進んで
いるんですよね。なので売却をした時は、手元にお金が残りやすいという特徴があります
そしてこのように売却をする事で、手元の資金が厚くなります。
私はキャッシュポジションを上げることは重要だと思っていて、手元の資金が増えれば
投資の選択肢も増えます。物件を保有したままでは、金融機関を融資を出してはくれませ
んが、戸建てを売却して現金化する事で融資が引けるようになる可能性は高いです。
これには２つ理由があって、まず戸建ては金融機関の評価は低い傾向があります。
なぜなら戸建て投資では築古の物件をターゲットにするので、金融機関によっては耐用
年数切れの物件に関しては価値なしと判断するケースもあるからです。
なのでそのような物件を売却して現金化した方が、金融機関の評価が上がるというのが
あります。
そしてもう一つの理由は、シンプルに手持ちに現金が増えると、金融機関も融資がしやす
くなります。
これは不動産のような固定資産よりも、現金のような流動資産の方が資産として評価され
やすいという事なんですよね。
売却をしてポートフォリオをブラッシュアップ
そして売却をする事で、投資のポートフォリオがブラッシュアップされて、より良いもの
となる事が期待できるんですよね。
まず売却をする時に、私がどの物件から売却するかというと、「今の自分の投資法にあって
ないな」と感じる物件であったり、「自分の中であまり出来の良くないと思う物件」から売
却の検討をします。
不動産投資の環境も変化しつづけていますし、自分の投資法も年々変化するので、現状の環
境や投資法にあった物件を残して、そうでないものを売却すると思います。
そして売却して得た資金でまた新たに物件を購入するのですが、その時は当然今の状況で良い
と思える物件を購入するわけですから、ポートフォリオが新陳代謝されて、よりよい物にな
っていくはずですよね。この新陳代謝がとても大事だと思います。
環境の変化に適応していくためにも、日々情報収集して今の環境に最適と思える方向に、自分
のポートフォリオを修正していくのが良いと思っています。
いつ売却するのが良いのか？
そしてじゃあどのタイミングで売却の検討をするのが良いのかというと、５～６年程度の保有
期間が良いと思います。まず個人の場合は問答無用で５年以上ですね。
なぜなら譲渡税がかかるので、５年未満の短期譲渡では３９％、５年以上の長期譲渡で２
０％に下がります。なので当然５年以上保有して売却します。
そして融資利用の場合も、ある程度の期間を保有して売却をしなければいけません。なぜなら
金融機関は転売用の資金を融資しているわけではありません。
なので１０年の融資機関で融資しているにも関わらず、納得できる理由も無く１年とか２年
程度の短期で売却をした場合、金融機関としてはあまり良い印象は無いと思います。
それ以後、融資を受けにくくなる可能性もあるので注意が必要ですね。
そして減価償却期間の問題もありますね。築古木造の耐用年数は４年程度です。なので５～６
年保有すれば減価償却期間も終わって、経費が減って税金が増えます。
なのでそれが売却のタイミングになると思います。売却して新しい物件を取得すればまた新し
い減価償却期間がスタートします。
そしてもう一つの理由が、まとまった経費がかかるのが５～６年後くらいからだと思っている
からなんですね。私の場合は、物件購入時に古くなった設備は新しいものに替えたり、内装
リフォームや外壁塗装も行ったりします。見た目はある程度ピカピカで見栄え良くするのです
が、５～６年程度経てばそれなりに手直しが必要な部分も出てきます。
これから修繕でまとまった経費がかかりやすくなる時期でもあるので、そのタイミングで売
却するというのもありますね。
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