これが最強の戸建て
こんにちは
サーファー薬剤師です
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少し前に、私が参加させてもらっているMPAというコミュニティのセミナーだった
のですが、そこで大阪の超有名な戸建て投資家の川村ふぁるさんのセミナーを
受けました。
ふぁる川村さんは年間３０戸、戸建てを買ってるすごい人で、めちゃくちゃ参考
になるセミナーでした。
川村ふぁるさんは、楽待で動画も出ているので良かったらチェックしてください。
そのセミナーの時に、川村さんも私も同意見で「この戸建ては良いよね」という
のがありましたので、どんな戸建てが最強なのか？そしてその戸建てのメリット、
デメリットに関して解説したいと思います。
戸建て賃貸の競争は激化している
まず現状の戸建て賃貸の市況をみていると、戸建て賃貸の供給はアパートなどと
比較すると少ないので、十分客付けは出来る状況なんですけど、現在戸建投資へ
の新規参入が増えているので、今後供給が増えてきて競争が激しくなり、戸建
賃貸でも客付けしにくくなる可能性はあります。
そこで考えなければいけないのは、どのように他物件と差別化するかだと
思います。
思考停止で漫然と賃貸経営していれば、状況が変化した時に対応出来ず、
退場する事になってしまいます。
そこでどう差別化すれば良いか？ですが
単純に賃料を下げるでは、泥沼の値下げ競争に陥ってしまう可能性があります。
昔牛丼業界で、吉野家、松屋、すき家が、泥沼の値下げ競争をして、お互いに
疲弊して終わった事がありましたが、自分が価格を下げれば競合も価格を下げる
ので、地域全体の賃料相場を押し下げる結果になり、入居者さんはハッピーかも
しれませんが事業者は共倒れになってしまいます。
なので単純に賃料を下げるというのは得策ではありません。
今後競争が激化した時のために、競争力がある物件を仕込んでいくというのは
重要な事だと思います。
最強の戸建てとは？
ではどんな物件が競争力がある物件と言えるのか？
それにはいろいろな要因が考えられますが、地方であれば車を複数台おけるよう
な駐車場があれば差別化要因になりますし、都市部では駅徒歩圏といったような
立地での差別化要因もあると思います。
そして建物のスペックでの差別化要因もあると思いますが、その中でも平屋の
物件というのは差別化要因になると思います。
平屋というのは１階建ての建物のことを言うのですが、私も先程お話した
ふぁる川村さんも同意見で、この戸建てが良いと言っていたのは、実は平屋の
戸建てです。
じゃあ平屋の何が良いのかというと、平屋は賃貸需要が結構多いんです。
これは以前私が、賃貸の客付け業者にヒアリングした際も言っていました。
おそらく日本は高齢化社会なので、高齢の入居者さんもいます。
ファミリーと高齢のおじいちゃん、おばあちゃんが同居するケースも、戸建ての
場合はありますから、そのようなニーズも汲み取れるので、賃貸需要に強みがある
のだと思います。
あと普通に平屋というのは生活がしやすいです。私も現在平屋に住んでいますが
庭やウッドデッキへのアクセスもし易いですし、生活の動線に階段がないので
生活しやすいんですよね。
これが１階で洗濯した洗濯物を２階のベランダに干してみたいな感じだと、
奥さんも大変ですよね。
そういった事があるので、平屋には根強い賃貸ニーズがあるんだと思います。
平屋のメリット
平屋には賃貸ニーズのほかにもメリットがあります。
それは何かというと、修繕コストが低いという事ですね。
この点に関してもふぁる川村さんと同意見でした。
なぜ修繕コストが低くなるのかというと、それは２階が無いからです。
当然階段のスペースもありませんので、例えばクロスの張り替えをするような
場合も、２階建てよりも平屋の方がコスト的に少なくすみます。
そして外壁塗装の料金も大きく異なってきます。
私はよく物件の外壁塗装を行うのですが、普通２階建ての物件の場合は外壁塗装で
安くて７０万くらい高いと１００万は超えてきます。
それが平屋の場合は、その半分くらいのコストで出来ます。
私も最近平屋の外壁塗装を行いましたが、外壁と屋根で３０万で出来ました。
今後インフレで資材価格が上がって、リフォームコストも上がってくる事が予想
されますから、この点も結構大きいですよね。
平屋のデメリット
正直平屋のデメリットというのはあまり見当たりませんが、強いていうなら
狭い間取りの物件が多いという事ですね。
私の経験上も５０㎡くらいの２DKの物件が多い実感があります。
ここで５０㎡を切ってくるような狭い間取りになると、ファミリー層が取り込め
なくなってくるので、平屋でもあまり狭い物件は注意が必要だと思います。
理想は３DK以上で平米数も５０㎡以上の物件にした方が良いと思います。
そして平屋は都市部では少ないというデメリットもあります。
平屋というのは２階建ての建物を建てられるにも関わらず、あえて平屋にしている
わけですから、土地活用の面では贅沢な作りなんですよね。
なので土地値の高い都市部では平屋の物件はほとんどありません。
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