戸建て投資で融資を引くポイント
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は今まで融資を計１０本以上受けて不動産投資をしています。
アパートの融資もありますけど、殆どが戸建て投資に対する融資をして頂いています。
戸建て投資で融資を受けるにはポイントがあります。
なので今回はその事に関して解説したいと思います。
実は戸建ては融資を受けにくい
戸建てはアパートやマンションよりも金額が低いので、融資を受けやすいだろうと考えている人
が意外と多いです。しかし実はこれは間違いで、戸建ては融資を受けにくいです。
その理由はいくつかあるんですけど、まずひとつ目が戸建ての場合、ターゲットが築古の戸建て
になることが多いので、基本的に木造の耐用年数２２年をオーバーしたような物件を購入するこ
とになります。そして金融機関は基本的に耐用年数を超えた物件への融資に消極的です。
なので逆をいうと耐用年数の長い中古のRCの物件や、木造でも新築のアパートなんかは融資を
受けやすい物件になります。
そしてもう一つの理由が単価が低いという事ですね。
これは意外に思うかもしれませんが、実はロットの低い融資に対して消極的な金融機関は
あります。例えばノンバンク系の金融機関で三井住友トラストという金融機関がありますが
融資金額の条件があって、３００～４００万の物件への融資はしません。
これは融資をする立場で考えると、数百万融資するのも数千万融資するのもかかる手間は
あまり変わらなかったりします。
同じ手間がかかるなら、ロットの大きな物件の融資をしたいのは当然ですよね。
そして戸建ての場合、金額が低くて利回りの高い地方の戸建てを買いたい人も多いと思います。
資金が少ない人は、むしろそっちの方が取り組みやすいと思っちゃいますよね。
でも地方戸建ては、土地の担保評価が低くなるので一番融資が出にくいです。
なので地方の３００～４００万の戸建てよりも、都市部の５００～６００万の戸建ての方が
実は買いやすかったりするんですよね。
戸建て投資で融資を受けるために重要な事
私は金融機関から融資を受ける事を「相手を説得させる作業」だと思っています。
どういう事かというと、融資をしてもらうという事は相手にお金を貸してもらうわけなので
相手を説得して、それでお金を出してもらわなければいけません。
もし仮にあなたがお金を友人に貸す立場なら信用できる相手に貸しますよね。
もしまだ良く知らない相手にお金を貸すなら、まずあなたを信用できる証拠を出せって思いま
せんか？それが新規で融資を受けるという事だと思ってます。
普通ならどこの馬の骨かもわからない相手に融資なんてしません。
ところが「銀行はお金を貸してくれる所だから、申込みをすれば貸してくれるだろう」
くらいにしか考えていない人も結構います。
なので投資初心者で実績も無くて、その金融機関となんの付き合いも無い人は
しっかり「自分に融資しても大丈夫ですよ」っていう証拠を示す必要があります。
どんな相手なら信用するか？
じゃあどんな相手なら金融機関は信用してくれるのか？ですけど、まず既にその事業で実績が
ある人は信用できますよね。
不動産賃貸業で１０年実績があります。そして増収増益で毎年黒字です。
みたいな不動産投資家は信用できますよね。
一方実績があっても赤字を垂れ流していたり、債務超過の決算書であれば融資は受けにくいです。
そして全く実績のない初心者の人も融資は受けにくくなります。
しかし自己資金が潤沢な人、サラリーマンで高属性の人は安心感があります。
特に一部上場企業に務めている人、公務員の人というのは給与所得の安定感もあるので
融資を受けるには有利だと思います。
仮に不動産投資でコケても、給与所得で補填してもらえると考えるからですね。
そして自己資金が潤沢な人も、貸したお金をとりっぱぐれるリスクが少ないので、融資を
受けやすいです。
そして紹介の場合も融資を受けやすくなります。
例えば既にその金融機関で取引きをしているお客さんがいて、しかもそのお客さんは金融機関に
とって大事なお客さんだったら、そのお客さんの紹介で来た人は信用してもらえそうですよね。
なので金融機関の開拓は紹介も有利だと思います。
実績がない人は事業計画書で勝負
じゃあコネも資金も実績も無い人はどうしたら良いかというと
そこで重要になってくるのが、融資打診の際に提出する事業計画書だと思います。
これが薄っぺらの紙一枚とかなら間違いなく落とされますよね。
じゃあどうやってその事業計画書を作成すればいいかですけど
それはあなたが物件購入の際にリサーチした全てを事業計画書に落とし込めば良いと思います。
なのでロクなリサーチもせずに物件を「なんとなく良さそう」みたいな感じで買っている人は
論外なんですよね。
私も今でも物件購入時は、リサーチ、シミュレーションは欠かさず行ってます。
例えばその物件の資産価値や想定賃料、賃貸需要の有無、そのエリアの過去の取引相場あたりは
リサーチしますよね。
実際にはこれ以外にもリサーチすると思いますけど、そしてそのデータを全て事業計画書に
落とし込みます。
その時にポイントになるのが、具体的なリアルなデータを盛り込むという事ですね。
データの引用であれば、その引用元が信頼度が高い例えば国土交通商が提供しているデータなら
信頼度高いですが、どこかのブログから引用したデータなら信用度は低いですよね。
後は具体的な数字を盛り込むのも大事だと思います。やはり数字がたくさん盛り込まれていると
信頼度は増します。
あと家賃相場なんかも、業者さんからヒアリングしていたのなら〇〇支店の〇〇さんみたいな
感じで具体名を出すと、データの信憑性が増すと思います。
そしてこのように気合を入れて事業計画書を作成すれば、事業に対する熱意も感じられます。
なのでコネ無し金無し実績なしの人ほど気合を入れて、事業計画書の作成をしましょう。
