戸建て投資を始めるのはもう遅い？
こんにちは
サーファー薬剤師です
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これから不動産投資を始める人の話を聞いていると、戸建て投資も最近人気なので
今から参入しても良い物件は買えないんじゃないか？という意見を良く聞きます。
確かにスルガショック以降、融資が出にくい状況が続いているので、融資を利用しな
くても買いやすい戸建て投資を始める人もたくさんいます。
では実際、戸建てで良い物件は買えないのか？
今回はその事に関して詳しく解説したいと思います。
とっくの昔から参入は増えている
先程もお話したように、これから不動産投資を始める人は「最近戸建て投資をする人が
増えている」といった話をされるのですが、１０年以上戸建て投資をやっている私から
言わせて貰えば、戸建て投資への参入なんてとっくの昔から増えているんですよね。
６～７年くらい前の融資ジャブジャブの時代から、戸建て投資への参入は増えはじめて
いて、その時なんかは公庫も積極的に築古戸建てに融資を出してたので、今よりも遥か
に不動産投資をやりやすい環境でした。
なので私の感覚的では、今よりも６～７年前の方が参入が増えた印象だったんですよね。
その当時も今と同じように「参入が増えて安い物件が買えない」と言っている投資家が
いたのを覚えています。
ただ私がここで言いたいのは「参入が増えたからダメ」と嘆いている人は、どんな事業
でも継続的に成果を出すことは出来ないと思います。
なぜなら儲かる市場があれば、そこに参入が増えるのは必然だからです。
例えば今はコロナがあけてインバウンドが戻ってきているので、都内の民泊事業なんかは
盛況ですが、その代わりめちゃくちゃ参入が増えているという実情があります。
そこで同じように参入が増えたからダメだと言っている人は脱落して消えていきます。
逆に事業者として参入が増えても生き残れるように差別化を測ったり、スキルアップして
ゲストに選ばれるような施設の運営をしている事業者は生き残れます。
そして何より事業者としてスキルアップする事でより強くなれます。
それと全く同じことが不動産投資でも言えますよね。参入が増えたと環境のせいにして
嘆いている投資家はそこで終わりです。
逆に環境のせいにしないで、苦しい状況でも試行錯誤して生き残った投資家は、より
レベルアップして強くなります。
戸建ては今の状況でも安く買いやすい
そして安い物件が無いと言っていますが、はっきり言って戸建てはアパートやマンション
と比較すると遥かに安く買いやすいと思います。
なぜなら数百万程度のロットの小さな戸建ては、再販しても利幅が少ないので、大手の
企業は参入してきませんし、戸建てはアパート・マンションよりも遥かに球数が多いので
安く購入できるチャンスがあります。
また戸建ての売り主はアパートやマンションと違い投資家ではないので、安く買いやすい
です。これはなぜかというと、投資家は不動産の知識も豊富ですし私の知り合いでもセミ
プロみたいな人がたくさんいます。そのような売り主から安く物件を買うのは大変です。
しかし戸建ての売主さんは、実需と言われる一般の人なんですよね。
不動産の知識がないので値付け間違いなんかも良くあります。
あと投資家の場合、売却理由がだいたい資産の組み換えだったりするんですけど
実需の場合は、相続であったり住み替えであったり離婚であったり、本当様々なんですよね
中には逼迫した状況のケースもあったりして、そのような場合は安くてもいいから早く売り
たいという売り主さんもいます。
なのでハッキリいってアパートやマンションよりも戸建ての方が安く買いやすいです。
またアパートやマンションを今の市況で高値掴みをしてしまうと、今は金利上昇のリスクが
あるので、金利が上がれば物件価格が下がり含み損を抱える可能性があります。
一方戸建ての場合でしたら、価格が数百万なので現金で購入出来ます。そもそも融資に
そこまで依存していないので、金利上昇の影響は戸建てに関しては限定的だと思います。
なので戸建て投資は参入が増えているので、安い物件が買えないと悩まれている人もいる
かもしれませんが、私の意見では今でも戸建てならまだまだチャンスはあると思います。
逆にアパートやマンションなどの一棟物の方が厳しい競争になりますし、金利上昇リスク
を考えたらロットを抑えて戸建て投資から始める方が無難だと思います。
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