投げ売りする戸建て投資家
こんにちは
サーファー薬剤師です
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最近はオーナーチェンジの戸建てが、以前よりもちょっと売れにくくなった事もあり
結構安い金額のオーナーチェンジ戸建ても見かけるようになりました。
しかし私は、そのような売却の戦略は悪手、良くない戦略だと思ってるんですね。
なので今回はその事に関して解説したいと思います。
投資家心理の変化
最近は中古物件の価格上昇、そして融資や火災保険の値上がりなどの問題もあり
築古から新築にシフトしようという投資家さんの動きが見受けられます。
融資は築古よりも耐用年数のある新築の方が当然出やすいですし、
火災保険に関しても、近年は築古物件ほど保険料の上昇が顕著だからですね。
なので新築をやりたい人が最近非常に増えています。
そこで新築をやる場合なのですが、問題になってくるのは実は自己資金ですね。
新築アパートの場合２０００万～３０００万で出来るかと言うと、それは無理ですね。
そんな新築案件見た事ありません。
安くても５０００万とか６０００万くらいのロットだと思います。
ではそうなった時に、５００～６００万の自己資金で買えるかというと、それは無理
だと思います。
金融機関にもよるかもしれませんが、少なくとも１０００万以上は自己資金が無いと
正直厳しいと思います。１０００万でもちょっと厳しいかもしれないですね。
つまり新築をやるのであれば、それなりの資金が必要という事なんですよね。
なのでその資金を作るために戸建てを売りに出している、そんな投資家さんも多いと
思います。
そして戸建て投資ブームが去って、これから戸建ての価格が下落するかもしれないと
いう恐怖心から、売却を検討している人もいると思います。
しかし私はそのような戦略は悪手だと思います、よく無い戦略という事ですね。
安い時に敢えて売る必要は無い
最近はオーナーチェンジの戸建て物件の価格が下がってきているように感じます。
これは先程もお話した通りなんですけど、理由としては先日の動画でも話したように
戸建て投資に興味がある投資家の数が減ったからですね。
しかし別に戸建て賃貸の需要が落ちている訳でもありませんし、戸建て賃貸の賃料
価格が下落している訳でも無いんですよね。
なので戸建て投資自体は今まで通り運営が出来ていて、毎月賃料収入は入って来て
いる訳です。個人的にそんな中、敢えて安売りする必要があるのか？というと私は無い
んじゃないかと思います。むしろ今はインフレの影響で貨幣価値は下落してますよね。
という事は逆に物の価値は上がっている訳ですよね。そのような状況で敢えて安く物件
を売る必要はありません。
そもそも戸建て投資をやっている人であれば、ある程度高利回りで運用が出来ていると
思うんですね。私は平均で２０％以上で運営出来ているので、５年保有すれば投下資金
は全て回収が出来てしまいます。家賃も毎月安定的に入って来ているんですね。
そう考えたら焦って売る必要なんて別に無いですよね。
安売りするのでは無く、自分の売りたい価格で売りに出す分には全く構わないと思います。
私も先日戸建てを売却しましたけど、特に安売りする訳でもなく３００万で購入した戸建
てを、５年賃貸で回した後にリフォームして９８０万で売却しました。
投資家であれば得られる利益の最大化を目指すべきです。
ただ資金を作るためとか、周りの人が売っているからという理由で安売りするのは良くない
と思うんですよね。
先程話したような新築の案件に関しても、別に今が新築アパートの黎明期なわけでも無く
やっている人は昔からやっている訳なので、必ずしも儲かる訳でもありません。
むしろインフレの影響で建築費は上がっていますし、最近は工務店の倒産なども多いので、
そういったリスクはあります。なので新築やるならやるで結構たいへんなんですよね。
今後の方針
私が今の状況を見て、安売りしている投資家のオーナーチェンジの戸建てを購入するのも
結構面白いなと思いました。
築古に対して過剰にネガティブになっている、そういった投資家心理の逆を行くわけですね。
正直火災保険の値上がりが厳しいのであれば、保険金額を下げて毎年の保険料を下げれば
良いと思いますし、火災保険で保険請求するのはほとんどが風災か破損汚損なので、
その被害金額をカバーできる範囲の保険金額に設定しておけば良いと思うんですよね。
いずれにしても、それを理由に築古の投資をしないという問題では無いと思います。
今中古の１棟アパート、マンションが割高な中、戸建ての利回りは上がってきている
訳ですから、戸建ての良し悪しを判断出来る人にとっては、投資家の売り物件を買う
というのもアリだと思いますね。
何よりオーナーチェンジだったら、今までしてきたようなリフォームして再生する
手間も省けて、即賃料が発生するわけですからめちゃくちゃ楽ですよね。
相場より安い値段だったら、退去後に実需向けへの売却してキャピタルゲイン、
売却益を狙うのもアリだと思います。
なので人によっては、今の投資家心理の変化は逆にチャンスになるかもしれませんね。
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