新築戸建て投資のメリット・デメリット
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建投資といえば中古の戸建を買って運用するのが一般的なんですけど、私の周りには
新築の戸建を立てて投資物件として運用している人もいます。
では新築戸建て投資にはどんなメリットデメリットがあるのか？
どうすれば新築戸建て投資が出来るのか？その事に関してお話したいと思います。
新築戸建てのメリット
ではまず新築戸建てのメリットですけど、これは結構たくさんあります。
まず新築はメンテナンスがほとんどかからないので、運営する上でストレスがほとんど
ありません。戸建ては一度入ったら長期入居となる事が多いので、ほとんどほったらか
しで運営が出来てしまいます。
そして新築戸建は客付けもとても強いですね。
戸建ては賃貸の時点でアパート・マンションより供給が少なく、客付けがしやすいんで
すけど、更に新築となればほとんど競合がいないので簡単に客付けが出来ます。
そして融資に関しても新築は強いですね。
駿河ショック以降、築古木造物件に対する融資が特に厳しい傾向ですが、耐用年数が
十分ある新築への融資は積極的なところが多いです。
私も最近宿泊業で新築の建築費の融資を受けています。
土地は現金で購入しましたが、建築費に関してはフルローンが出ていますね。
私の周りの投資家仲間も新築に関しては、ほとんどフルローンが出ていますね。
そして土地を購入して建築確認が出てしまえば、着工から竣工するまで意外と早いです。
私が前回建てた時は、着工から竣工まで４ヶ月くらいでした。ただこれは業者にもよる
と思いますし、工期は天気にも左右されるのでなんとも言えない所はあるんですけど、
意外と早いですよね。
オーナーチェンジの戸建てと比べたら、時間がかかるように感じるかもしれませんが
DIYのリフォームで半年以上時間がかかる人もいますし、リフォーム会社に依頼しても
混んでる時は３ヶ月くらいはかかるので、個人的には結構早いと思っています。
そしてもう一つのメリットが、出口が取りやすいところですね。
戸建ては実需にも売却が出来ます。まして新築の物件であれば、１０年運用しても築
１０年です。
築４０年、５０年の物件だと購入に躊躇する人もいるかもしれませんが、築１０年位
の築年数の物件なら、住みたい人はたくさんいると思うので売れやすいと思いますし
投資家に売却する際も、築浅の収益物件なら融資も受けやすいと思います。
新築戸建てのデメリット
新築戸建のデメリットは、何と言っても利回りの低さだと思います。
中古戸建ならリフォーム後の仕上がりで、利回り２０％あっても驚くことも無いです
けど、新築戸建ての場合利回りで１０％出ればかなり高い方だと思います。
地方エリアでも７％とか８％とかが一般的かもしれませんね。
都市部のエリアでは、もっと利回りは下がってしまうと思います。
戸建は収益物件としてはかなり贅沢な作りなので、新築を建てるならアパートのほうが
利回りは遥かに高くなります。
なので新築戸建てでそれなりの収益性を出そうと思ったら、安く土地を購入する必要も
ありますし、安く建築出来るコネクションやノウハウも必要になります。
なので新築戸建て投資は、難易度が高い比較的上級者向けの投資になると思います。
そして次のデメリットが、融資を受けられる人が限られる点ですね。
私の周りで新築戸建てを建てている人は、地元の金融機関から融資を受けている人が
多いです。私も地元の信組から融資を受けていますし、私の周りの新築戸建を建てて
いる投資家さんも地元の金融機関で融資を受けています。
そうするとどんな問題が生じてくるのかというと、他のエリアの人はそこの金融機関を
使って新築を建てられないという事です。
地場の金融機関で特に信金や信組などは、基本地元の事業者や法人にしか融資をしません
例えば私は千葉の外房エリアで土地を購入して、今度新築を建てるわけなんですけど
都内の人が千葉の田舎の土地を買っても、新築を建てる融資をしてくれる金融機関は
ほとんど無いと思います。
なので知り合いの投資家が新築戸建投資をしていたとしても、そのエリアが遠方の場合
は、マネできない再現性の低い投資である可能性が高いです。
やるのであれば、自分が住んでいるエリアの近くであるとか、あるいは付き合いのある
金融機関の融資対象エリア内で行う必要があると思います。
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