私がアパートを買わなかった理由【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は今まで戸建てを３２戸とアパート１棟買ってきています。
ここでよく皆さんに「なんでアパートをもっと買わないんですか？」と聞かれるんですよね。
なので今回はその理由に関して解説したいと思います。
今大きなキャピタルゲインを得ているのは〇〇投資家
今不動産の市況は上がっていて、数年前と比較すると収益物件の価格は
戸建てもアパートもマンションも区分マンションも上がっています。
もちろん私も１０年前から不動産投資をしていますし、相場よりも安価に仕入れ
が出来ているので、売却をすればそれなりのキャピタルゲインを得ることが出来ています。
物件数もそれなりに持っているのでその含み益もあります。
しかし今不動産投資家の中で一番儲かっているのは、私のような戸建て投資家ではありません。
アパート、マンションのような一棟物の収益物件を買い進めていた大家さんが一番売却で利益を
得ています。
これはなぜかというと理由は簡単です。融資を受けてレバレッジを効かせていたからですね。
レベレッジとは、てこの原理のてこの事で不動産投資の場合は少ない手出しでも
購入する不動産を担保に銀行から多額の融資を引いて、物件を購入することが出来ます。
当然レバレッジを効かせている分、その売却益のインパクトも大きくなるわけですね。
なので今の不動産の市況が伸びている状況で、レバレッジを効かせて買い進めている
大家さんが、１回の売却益で数千万、場合によっては億のキャピタルゲインを得ています。
じゃあ何でアパート買わなかったのか？
私は先程も話したように１０年前から不動産投資をしています。
なので融資ジャブジャブの時期なんかも経験しています。
私は当時サラリーマンで薬剤師をしていましたし、管理職でもあったので、アパート買おうと
思えば全然買える状況でした。
ではなぜ買わなかったのかというと、それはアパートの価格を高いと感じていたからなんですね。
これは単純に金額が高いとかの話では無くて、１０年前の私が不動産投資を始めた頃は
もっと安かったという意味です。
なので融資ジャブジャブの時なんかは、不動産投資の新規参入者がめちゃくちゃ増えた
時期だったので、物件価格も以前よりかなり上がっていました。
なのでそのうち収益物件の価格は下がる、今買うと高値掴みになると思ってたんですよね。
これは株式投資なんかで考えてもらえれば共感してもらえると思うんですけど
株式投資では「タクシーの運転手が株の話をしだしたら売り時」なんて話があったりします。
つまり普段株に興味のない素人が株の話をしだしたら、相当市場は高騰していて売り時だと
言うことです。その当時の私はそんな心境だったんですよね。
そして実際に駿河ショックが起きて、融資の引き締めが起こりました。
この時誰もが不動産価格が下がってまた買い場を訪れると思ったんですよね。
なので私もキャッシュを温存させて、虎視眈々とそのチャンスを狙っていたんですけど
そしたらコロナになりました。
正直この時も物件価格は下がると思いました。
むしろとんでも無い事になっちゃうんじゃないかと思ったんですけど、結果はその真逆で
物件価格は政府の金融緩和の影響でグングン上がっていきました。
なので今思えば、多くの一棟物投資家が、物件の売却で大きな利益を出しているのをみれば
あの時にもっとアパートを買っておけば良かったと思いますけど、正直じゃあ数年前のあの
時に物件価格が上がること予想できたかというと全くそうは思いません。
むしろコロナになっていなければ、スルガショックで物件価格が下がるシナリオもあったと
思います。
ただこれから不動産投資をされる方は、私の行動を反面教師にして、チャンスがあればどん
どん一棟ものも検討すべきだと思います。
私もチャンスがあれば全然検討しますし、実際今千葉県某所で結構広い土地を仕入れて
アパートを新築する具体的な話も検討していたりします。
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