私が50代から不動産投資を始めるなら【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は今４２歳なんですけど、もし自分が５０代から不動産投資を始めるとしたらどうするのか？
について今回は考えてみました。
正直不動産投資を始めるのは早ければ早いほうが有利なんですよね。
なので５０代から不動産投資を始めるのは不利な面があります。
なので今回は５０代に適した投資戦略に関して詳しく解説します。
始めるのが遅ければ遅いほど不利
まずはじめに言っておかなければいけないのが、不動産投資は始めるのが遅くなればなるほど
不利です。逆を言えば、始めるのが早ければ早いほど有利ですね。
なので若い人は直ぐに始めたほうが良いですよ。
ではなぜ高齢になると不動産投資に不利なのかというと、まず第一は融資との関係ですね。
不動産投資は借入ありきの投資なので、融資で不利になるのは大きな問題です。
では融資ではどんなところが不利になってしまのかというと、まずは融資期間が短くなってし
まうという問題があります。
融資期間が短ければ短いほど月々の返済額は大きくなるので、毎月得られるキャッシュフロー
が減ってしまいます。
ある程度資金的な余裕がある人であれば元本の減りは融資期間が短いほど早いので、特に問題
は無いかもしれませんが、月々の収入を増やしたくて不動産投資を始める方にはマイナスだと
思います。
そして融資期間が短くなるだけならまだしも、高齢になると今後の寿命の問題や体調の問題も
不安視されるので、融資自体が否認される可能性も高くなるので、やはり不動産投資にはマイ
ナスなんですよね。
あとはノウハウの蓄積に時間がかかるという事ですね。
不動産投資ではあらゆるノウハウが必要になります。
物件を見る目の相場観やリフォームのノウハウ、賃貸の客付け、火災保険、節税など多岐にわ
たる知識が必要になるので、それらの知識ノウハウを身につけるにはある程度の時間がかかり
ます。
また不動産投資ではコネクションというものが非常に大事です。
物件を仕入れる不動産業者さんとのコネクション、金融機関とのコネクション、リフォーム会
社とのコネクション、司法書士や税理士さんとのコネクションなどです。
これらのチームが出来上がってくると有利に不動産投資を行う事ができるのですが、このチーム
を構築するのにも時間がかかります。
要は投資歴が長くなればなるほど、そのようなノウハウの蓄積やコネクションが構築されてさ
れて上手に投資が出来るようになるのですが、始めるのが遅ければ遅いほど上手に投資が出来
るようになるまで時間がかかります。
なのでこの点も高齢で不動産投資を始めるデメリットであるといえます。
５０代以上におすすめの投資
じゃあ５０代以上で不動産投資を始めるのはやめた方が良いかというと、そうでは無いと思い
ます。
５０代前半くらいではそこまで高齢では無いですけど、５０代後半の方とか６０代の人が始め
るのに適した投資もあると思います。それはズバリ戸建て投資ですね。
これを言うと思いっきりポジショントークのように思われてしまうかもしれませんが、
これには明確な理由があります。
まず戸建て投資の場合はロットが小さいので現金で購入できます。融資を受けるにしても少額
で済みますので、融資期間が１０年とか短い融資期間でも大した問題にはなりません。
なので先程行ったような高齢だと、長期の融資を引きにくいという問題がなくなります。
また日本政策金融公庫ではシニア起業家支援資金という融資があって、５５歳以上の方が
不動産賃貸業を起業する際に融資を受ける事もできます。
こういった制度を利用すれば良い条件で金融機関から融資を引き出すことも可能ですね。
あとは戸建て投資の場合は管理が楽です。
高齢の方でも私が以前動画で話した方法で行えば、余裕で自主管理できてしまうと思います。
そもそも戸建ての場合は共同住宅ではないので、近隣トラブルもほとんど起こりませんし
共用部の清掃などの手間もありません。
庭のメンテナンスも自分でやってもらえるので、管理がめちゃくちゃ楽なんですよね。
私も今は２０戸くらい今自主管理でやってますが、連絡が来るのは月に１件程度です。
こんな戸建て投資は向かない
ただ戸建て投資でも色々あって、最近流行りのボロ戸建て投資は、高齢の方はやめた方が良い
と思います。
ボロ戸建て投資というのは、１００万以下のようなボロ戸建てをDIYで安くリフォームを行って、
地域最安賃料程度で貸し出す手法が多いんですけど、めちゃくちゃ体力と時間を消耗します。
正直高齢の人には向きません。なのでそのような戸建て投資はオススメしません。
私がオススメするのは多少利回りが下がっても、手があまりかからないような戸建て投資ですね。
築年数も築４０～５０年代とかよりも、築２０年～３０年代くらいの戸建てにした方が良いと
思います。
その分値段が上がるので利回り的には下がってしまいますが、それ程手間をかけずに安定経営
する事ができます。
なのでそういった物件を低レバで買い増ししていけば良いと思います。
そもそも多額の融資を受けてレバレッジをかければ、失敗のリスクも高くなります。
若ければ失敗してもリカバリーしてなんとか出来る体力があるかもしれませんが、高齢になって
多額の借金を抱えるのは心理的に大きな負担だと思うので、自分に合った投資法を選択するのが
良いと思います。
あと当然資金が潤沢な方、資産家の方は、高齢でもリスク許容度が高くなるので、アパート・
マンションなどの一棟物のほうが投資効率も良い場合もあると思います。その点に関しても自
分に合った投資のスタイルを見つけるようにした方が良いと思います。
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管理の手間がかかりにくい
現金で購入できるし低レバなので融資に依存しない
数百万の少額融資、融資期間の短い融資なら問題ない
利回りは欲張りすぎない。利回り４０％～５０％と言っているのはDIYをやっている人
またかなりのリスクを取っている人です。体力、労力がかかります
なので利回りは程々にして管理しやすい、取り組みやすい戸建てを選ぶべき
