不動産投資家はマイホームを買いなさい【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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住宅ローンは不動産投資には不利になる～そんな話よく聞きますよね。
それは住宅ローンの借入が、不動産投資での融資に影響するからなんですが
じゃあずっと貸家ぐらしが良いかというと私はそうは思いません。
なので今回はその事に関して解説したいと思います。
住宅ローンは不動産投資に不利
まず住宅ローンが不動産投資に本当に不利なのかどうかですけど
それに関しては間違いなく不利になると思います。
特に５０００万を超えるような金額の借入になると、不動産投資の融資を組む
際に影響があります。
多くの銀行が年収の何倍までが借入の上限みたいに設定されていると思います
が、その枠も住宅ローンの分だけ狭くなってしまいます。
なので住宅ローンがあると融資の審査も通りにくいですし、借入の上限も低く
なってしまいます。
なので不動産投資をこれからやろうと考えている人は、自宅の購入は少し我慢
した方がいいかもしれないですね。
自宅を購入すればある程度の自己資金も使いますし、家具家電など揃えればそ
の分の出費もあります。
自己資金もその分減ってしまうので、不動産投資を行う前に自宅を購入するの
はやめた方が良いですね。
自宅の購入はやめた方が良いのか？
ではずっと貸家住まいが良いのかというと、私はそうは思ってないんですよね
不動産投資家は、むしろマイホームを買ったほうが良いと思います。
確かに最初は住宅ローンは融資にマイナスですけど、ある程度不動産投資の実
績ができれば融資を受けやすくなると思いますし、賃貸を卒業してマイホーム
を買うべきだと思います。
それはなぜかというと、不動産投資を続けていると不動産に詳しくなって普通
の人よりも安く家が買えるようになります。
それこそ相場以下で物件を購入したり、お買い得な物件というのがわかるよう
になります。
ちなみに私は数年前に自宅を購入していますが、うちの場合は屋根に大きな太
陽光発電がついていて、その売電収入で住宅ローンの返済の殆どが賄えてしま
っています。
なので不動産投資をやっていれば、不動産の目利きになれます。そしてお買い得
な物件を入手できるようになるのでマイホームの購入には有利になります。
そしてそのように相場よりも安く物件を購入する事ができれば、売却した時に
大きな売却益を得ることが出来ます。
そしてマイホームの売却の場合は、税制で非常に大きなメリットがあって利益
の３０００万まで非課税になるんですよね。
普通個人が不動産を売却したときは譲渡税が課せられるので、利益が出た場合
その利益に５年未満の短期なら３９％、５年以上の長期の場合でも２０％税金
で持っていかれます。
それがマイホームの場合は３０００万まで非課税なんですよね。
利益をまるっと手元に残せるのでこれはめちゃくちゃお得だと思います。
実際私の知り合いの大家さんで住宅ローンで自宅を購入して数年住んで売却し
て、また安く物件購入して売ってを繰り返している大家さんもいます。
住居の重要性
そして私がマイホームの購入をおすすめするもう一つの理由があるんですけど
それはマイホームの方が賃貸よりも遥かにいい家に住めるからです。
例えば２０００万の戸建てを金利０．７％の期間３０年で借りた場合
月々の返済は６万円程度です。
じゃあそこで賃料６万で戸建てを借りた場合、同じくらいの程度の家に住める
かといったらそんな事ないですよね。
賃料６万のオーナーチェンジ戸建て想像してもらったら分かると思いますけど
５００~６００万程度の物件です。
なので２０００万の物件を住宅ローンで買ったほうが、月々の支出は同じでも
遥かに広くていい家に住めるんですよね。
これってめちゃくちゃ大事なことだと思うんですけど、いい家に住んだほうが
生活の質、クオリティーオブライフが上がります。
そうすると仕事や投資のパフォーマンスも上がって、結果的に収入が上がる可
能性もありますよね。
あともう一つ注意点として、投資用の融資を借りすぎてしまうと住宅ローンを
借りれなくなるという問題もあります。
先程住宅ローンが投資用の融資の足かせになる話をしましたけど
その逆もあって、不動産投資の融資が足かせになって住宅ローンを借りれなく
なる事もあります。
私のコミュニティでも最近その話題になっていて、住宅ローンを借りるために
投資用の不動産を泣く泣く手放す人もいるようです。
なので不動産投資もある程度のステージになったら、マイホームの購入の検討
するのは全然アリだと思いますよ。
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