築古戸建ての価格は今後も下がらない理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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最近は日銀の利上げで不動産価格が下落するのではないか、そんな話が出てきています
よね。
私は戸建て投資メインで投資をしていますが、戸建てに関しては金利が上がってもあま
り値は下がらないと思ってます。
今回はその理由に関して解説したいと思います。
利上げで不動産価格が下がる
まず金利が上がることで不動産価格が下がる理由なんですけど、皆さんはご存知だと思
いますけど簡単に説明だけしときますね。
不動産は高い買い物なので多くの人が融資を利用して購入しますよね、そうすると金利
が上昇すれば毎月の返済額が大きくなります。
不動産投資の場合は、家賃収入から月々の返済を引いた残りがキャッシュフローになり
ますから、月々のキャッシュフローが減ってしまうので、不動産投資での利益を取りに
くくなってしまうんですよね。
住宅ローンの場合であれば、毎月の金利上昇分毎月の返済額が上がりますから、生活費
を圧迫してしまいます。
そうなれば当然価格を下げなければ売れなくなってしまうので、不動産価格は下がりま
す。
特にロットの大きなマンションやアパートほど金利上昇の影響は受けやすいので、この
ような物件価格が下がりやすいと思います。
実際海外を見てみると、海外は日本以上に利上げが行われています。
アメリカの住宅ローンの金利は６％とかなので、その影響もあってアメリカの不動産価
格は下がっているようです。
その他の国でも同じように利上げが行われているので、不動産価格が下がっているよう
ですね。
なので日本も利上げを始めたのでこれに追随する可能性もあります。
中古戸建てへの影響は？
では中古戸建てのような物件への影響はどうなのかというと、数百万程度の中古戸建て
であれば影響はほとんど無いと思います。
中古戸建てでも数千万するような物件は、住宅ローンで購入する人が多いと思うので
金利上昇となれば住宅ローンの金利も上がるので売れにくくなると思います。
ただ数百万の中古戸建ての場合、投資用でも実需用でも現金で購入される方がほとんど
です。そもそも融資利用で買われてない側面があるので、金利上昇のインパクトは少な
いと思います。
むしろ金利が上昇すれば、融資利用で購入する物件の旨味が減ることになるので、現金
買いできる戸建てや区分マンションの需要が増えて、価格が上昇することにもなるかも
しれません。
特に最近は、地方移住の傾向があるため中古戸建ての需要があがっています。一世帯あ
たり数百万も地方移住者への助成金なんかも出ているので、今後も地方の戸建てのニー
ズはありそうですよね。
先が読めない状況
世間では今年は金利が上がると言われていますが、先のことは正直わからないと思いま
す。
海外は日本以上に利上げしていますが、海外の場合特にアメリカなんかは賃金も上がっ
ているんですよね。
ガソリンスタンドの社員で年収１５００万位らしいです、そのぐらい賃金が上がってい
るんですよね。
なのでそれだけの利上げが出来ているわけですが、日本は賃金が全く上がってません。
そのような状況で大幅な利上げをしてしまえば、住宅ローンの返済で行き詰まって破綻
する人も出てくると思います。そうなれば間違いなく不景気になりますよね。
なので利上げするにしても、そこまで大幅な利上げは出来ないんじゃないかと思いま
す。
そして世間一般の人はそうでもないかもしれないですけど、今お金を持ってる人が増え
ています。これは数年前と比較すると明らかに増えていますね。
なのでそのようなキャッシュリッチな人が、多少値が下がっても不動産を買い支えるの
で、結局ロットの大きな物件であったとしても、大して値が下がらない可能性も十分あ
ると思います。
いずれにせよ物件選定は慎重に、ロットの小さな戸建てから始めるなり、ロットの大き
な物件を購入する場合は、金利上昇などストレスがかかったとしても持ちこたえられる
ような物件を買っていくようにしましょう。
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