長期空室になる戸建ての特徴【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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戸建投資の場合、戸建てはアパートやマンションよりも賃貸物件の数が少ない
ので客付けしやすいのですが、半年あるいは一年近く空室の物件も存在します。
そしてそのような物件には共通点があります。
長期空室にならないように、この点はしっかり抑えたほうが良いですよ。
なので今回は長期空室になる戸建ての特徴に関してお話します。
立地は〇〇でカバー出来る
賃貸の客付けで重要なポイントとして立地があります。
都市部であれば駅まで徒歩何分とか、地方郊外であれば幹線道路近くや公共施設や
商業施設の近くが人気になります。
当然そのような施設の近くの方が客付けはしやすいのですが、因みに地方の場合は
駅までの距離はほとんど優位性は無いです。駅が近くてもそこまでアドバンテージは
ないんですよね。
そして地方郊外の場合は幹線道路や公共施設が遠かったとしても、物件の駐車場
次第では余裕でカバーできます。
駐車場次第というのはどういう事かというと、具体的に言うと物件の敷地内に駐車
場が２台分以上確保出来る物件は、立地の悪さをカバーすることが出来ます。
どういう事かというと、地方は車社会なのでファミリーが入居する場合にお父さんは
車に乗って出勤しますよね。
お母さんは車で買い物に行くので、駐車場２台分というのは必須なんですよね。
ただ実際、駐車場を２台分完備している戸建て物件ていうのは数がかなり少ないです。
これは実際に今ネットで賃貸物件を検索してもえばわかると思いますが、郊外は勿論
地方であっても駐車場２台分つきというのは結構レアです。
なので客付けする際に駐車場２台分つきというのは大きなアドバンテージになります。
そして当然のことながら、縦列で２台分よりも並列で２台分の方がメリットは大きい
です。
因みに私が最近客付けした物件地方ですが７万円の賃料を頂いています。
地方にも関わらずそれだけ高い賃料設定出来た理由の一つが、駐車場で３０坪の
土地を大きな駐車場にして、それをそのまま入居者に貸し出しています。
なので駐車場が広い物件は客付けしやすい一方、駐車場に難がある場合は賃貸が
かなり決まりにくくなります。
例えば軽自動車しか止められないとか、駐車場はあるけど前面道路が狭くて止め
にくいとかですね。
そのような物件は長期空室となる傾向があるので、早期客付けするためには
庭を潰して駐車場を拡張する、近隣の月極駐車場を借り上げるなどの対応が必要に
なってきます。
適正な条件設定が出来ていない
長期空室になってしまう物件の場合、相場と比較して賃料が高すぎたり、敷金礼金
ゼロゼロが当たり前のエリアで敷金を取っていたりという、条件設定のミスが多い
気がします。
これは何が原因かというと、事前のリサーチが十分でない事が原因です。
このリサーチが十分でない人は、物件の購入でも失敗してしまっている人が多いです。
普通であれば、物件購入時に自分が投資しようと考えているエリアのマーケット・
リサーチは必ず行うものです。
自分が購入予定の物件がいくらで募集されているのか？そもそも需要はあるのか？
などリサーチした上で購入しますが、最近戸建投資で失敗している人を見ていると
早く買わないと無くなってしまうと言って焦って、ロクなリサーチもせず購入して
失敗している人が結構います。
そのような人が賃貸募集する時も何となくの条件設定をしますが、それが相場と
比較して適正でなければ当然賃貸の客付けは出来ません。
そして長期空室の人の話を聞いていると、仲介業者へのヒアリングもろくにして
いない人が多い事に驚きます。
空室が続いている事には必ず理由があります。ネットへのアクセスは十分あるのか？
問い合わせ件数は何件あったのか？内見した際に見送りとなった理由はなにか？
こういった点をヒアリングしなければ問題点もわかりませんし、問題点がわからな
ければ改善のしようもありません。
なので長期空室にしないためには、賃貸募集前にしっかりリサーチを行う、
賃貸募集中もヒアリングをしてPDCAサイクルを回していく事が大事です。
空室が埋まらない全責任は大家にある
たまに空室が埋まらないのを「あの管理会社動きが悪いんだよ～」みたいな感じで
管理会社のせいにしている大家さんを見かけますが、本当に見当違いだと思います。
空室が埋まらない全ての責任はあなたの責任です。
大家に問題があるから空室が埋まらないんですよね。
決まらない物件を選んだのもあなただし、決められない管理会社を選んだのもあなた
です。
これは先程のリサーチの話にも共通することですが、大家が他人任せの場合空室は
埋まりません。
なぜなら物件のことを一番考えなければいけないのはオーナーである、あなたです。
管理会社や賃貸の仲介業者の人も頑張ってくれるでしょうけど、しょせん他人の物件
なので、自分の物件の客付けをするほど頑張る事は無いと思います。
なので絶対に客付けを丸投げにしたり他人任せにしてはいけません。
そして他人任せの大家さんの物件は、ほとんどメンテナンスされないという特徴
があります。このメンテナンスが行き届いていない物件は客付け出来ません。
なぜかというと、メンテナンスがされていない物件の庭の草はボーボーでジャン
グル状態になります。そして室内にはゴキブリなどの虫の死骸が落ちていて、畳には
カビが生えています。そんな物件内見しても住みたいなんて思わないですよね。
でも雑草処理や虫の死骸の除去は管理会社や仲介業者がやってくれるんじゃないかと
思うかもしれませんが、彼らはそのような作業は行いません。
ジモティなどでお金払って外注すればやってもらえるでしょうけど、大家の他に
そういった事をしてくれる人はいません。
今の時期なんか雑草なんかはあっという間に生えてくるので、２週間に１回程度は
メンテナンスが必要だと思います。
戸建投資の場合、客付けしやすい物件なので余程物件選定で失敗しない限り大家の
努力で客付けする事は出来ます。
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