こんな物件買うと買ったあと後悔します
こんにちは
サーファー薬剤師です
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私は今まで物件を購入してきて、幸い失敗という失敗は一度も無いんですけど
周りの人を見ていて「結構やっちゃってるな～」と思うような物件を購入されて
実際に後々に後悔している人もいたりします。
なので今回はその事に関して解説したいと思います。
利回りに騙されてはいけない
特に投資初期の方に多いんですけど、初期の頃はできるだけ安い物件、そしてなるべく
高利回りの物件を購入したいと思う方が多いんですよね。
でもその考えが結構、危険な物件購入に繋がってしまったりします。
私は安くて高利回りみたいな物件は基本オススメしません。
なぜなら、そのような物件の賃料って安いからなんですね。
私は戸建てメインで買っていますけど、賃料５万も取れない物件は、いくら利回りが
高かったとしても購入の検討をしていません。
これはなぜかというと、理由はいくつかあって、まず賃料が１０万だろうと３万だろうと
同じように経費がかかります。
例えば給湯器が壊れたとして、それを交換すると１０万程度の費用がかかります。
これは賃料３万だから安くなるとか、賃料１０万だから高い給湯器入れなきゃいけない
とかそういう事ではなくて、賃料の高い安いに関係なく同様に費用がかかります。
そうすると、利回りがとても高い物件であっても、賃料が低い物件というのは、経費が
高くついてしまって実際は手残りが少ないという事になります。
そしてそのような賃料の安い物件というのは、結構ボロ物件が多いです。
なのでむしろ賃料を１０万取っているような物件よりも、修繕費などで経費が嵩む可能性
があるわけですね。
そしてもう一つの理由ですが、賃料が３万だろうが１０万だろうが、かかる労力も同じと
いう事です。
一つの物件を購入するために使う時間であるとか労力は、賃料３万でも１０万でも変わり
ません。しかし得られる金額には倍以上の差があります。
私達の時間も無限にあるわけでは無いですよね。ましてサラリーマンの方は、休みの貴重
な時間を使ってこういった不動産投資をしていると思うので、時間効率の良い投資を心が
けた方が良いと思います。
なのでなるべく安い物件、なるべく高い利回りみたいな発想で物件を購入してしまうと
結果利益が少ない、投資効率が悪いという事になってしまうので、この点は注意したほう
が良いと思います。
買って後悔する事例
そしてもう一つ気をつけたいのが、物件までの距離です。
これは先程も話した時間効率の話に繋がってくるんですけど、不動産投資は不労所得と
言われてますけど、なんだかんだ結構物件に足を運ぶ事になります。
私は所有する物件が賃貸募集中であれば、２週間に１回はメンテナンスに訪れるので、
リフォームや賃貸客付けを外注していたとしても、客付けまでには５，６回は現地に足を
運びます。なので遠方の物件であれば、その都度移動に時間がかかるわけですよね。
これが１棟マンションとか、ある程度の規模のアパートとかであれば、賃料収入が月数十
万、場合によっては数百万だったりするので、移動に時間がかかってもペイするかもしれ
ませんけど、戸建て投資の場合は得られる賃料が数万なので、それで移動で往復３，４時
間かけていては、正直時間効率が悪いと思います。
なので私の場合は、車で１時間圏内でなければ戸建ては購入する気が無いんですね。
一棟物件でもなるべくその範囲内でやりたいと考えています。
ではすでに遠方に物件を購入してしまった人はどうしたら良いのかというと、正直賃貸の
客付けを業者まかせにして放置なんかしていると一生決まりません。
なので物件のメンテナンスに関しては、ジモティやタイミーなどで地元の方を募集すると
良いと思います。室内の清掃や庭の雑草取りなどであれば２０００～３０００円位で、
やってもらえると思います。
私も所有するアパートでは、毎月地元の方に清掃してもらっていて、１回２５００円で
やってもらっています。
一番いけないのは、遠方で面倒だからと放置してしまう事ですね。
私の経験上、大家さんが無関心な物件というのは本当に賃貸が決まりません。
物件も徐々に劣化して、傷んでいってしまいます。
なので、そうなる前に何かしらの対策というのは講じた方が良いと思います。
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