こんな物件は素人が手を出してはいけない【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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最近新規で戸建て投資に参入される方も多いですが、そんな人達を見ていて、それ買ったら
ヤバいでしょっていう物件も結構あります。
なので今回はその事に関して、実例をあげて詳しく解説したいと思います。
傾き物件は要注意
素人の方の失敗事例で多いのが傾き物件ですね。
傾きは軽度の傾きであれば、床のレベル調整で治すことができるので、大したコストはかかり
ません。なので私が傾き物件を購入する場合というのは、床のレベル調整で済むような軽度の
傾き物件のケースが多いです。
建物全体の傾きや部分的な傾きでも傾きがひどい場合は、ジャッキアップする必要があるので
すが、この場合は１００万以上のコストがかかります。２００万くらいかかる事も普通にあり
ますね。なので素人の人の失敗事例の場合は、この傾きを甘く見てしまい、購入してその後ジ
ャッキアップなどで想定外のコストがかかって失敗するパターンです。
なので素人の人は基本、傾き物件には手を出さない方が無難ですね。
もし購入するにしても、経験者のアドバイスを得るなどして購入した方が良いと思います。
因みに床のレベル調整で済む場合というのは、６畳間で１０万程度でできると思います。
ただそのへんも業者さんによって費用は変わってくるので、あくまで参考程度にしておいてく
ださい。
私の場合は、傾き物件は毎回直して貸していますが、人によっては直さずに、傾きがある事を
告知した上で貸し出される大家さんもいます。
その場合は修繕費用を抑えることが出来るので、やむを得ない方はそのような方法もあるかと
思います。
初心者の見積もりは甘い
私がこれから不動産投資を始める人の話を聞いていて毎回思うのが、リフォームコストをなぜ
か低く見積もる傾向にある事ですね。
これは低く見積もる事はあっても、多く見積もられる人はほとんどいないですね。
おそらくブログやYouTubeをやっているような、先輩投資家の費用感を参考にしているのかも
しれませんが、特に業者のコネクションもリフォームのノウハウも無い初心者の人が、同じ金
額でそれを再現する事は出来ないと思います。
なので安くリフォームコストを見積もって物件を購入して、想像以上にリフォームでコストが
かかって失敗する事例も多いですね。
じゃあどうすればそのような費用感を初心者の人でも正確に見積もれるかというと、それはリ
フォーム業者さんに同伴して内見してもらうのが一番ですね。
ただリフォーム業者さんも結構忙しいので、同伴で内見してくれる事は少ないです。
しかも見積もりまで作製して提出してもらうなら、別途その分の料金はお支払いすべきですね
または先輩投資家にアドバイスをもらうべきです。ある程度の経験のある人間であれば、写真
を見ればある程度の費用感はわかります。なので概算だけでもアドバイスを受けて、物件購入
をするのもアリだと思います。
今は物件購入もスピードが求められるので、業者とのスケジュール調整をしていたら、売れて
しまう可能性はあります。
なので頼れる先輩投資家がいて、即座にアドバイスを貰える環境にある人は、その点でも有利
ですね。
初心者はボロ戸建ては基本やめた方が良い
私の中でボロ戸建ては、１００万以下のようなボロボロの戸建てなんですけど、もちろん３０
０～４００万とかでも中にはボロボロの戸建てもあります。
私は基本そのようなボロ戸建てには、初心者は手を出さない方が賢明だと思います。
なぜならそのような物件をリフォーム会社にリフォーム発注すれば、普通に４００～５００万
とかかかります。それならある程度きれいな中古戸建てを買ったほうが、割安みたいな事にな
ってしまうんですよね。
ボロ戸建て投資をやって良いのは、自分でリフォーム出来る人だけです。
DIYの知識がない人が手を出すべき物件では無いですね。
あとボロ戸建てのような築年数が古い物件は、近年火災保険への加入が出来なくなってきて
います。いくつかの保険会社では築５０年を超える物件は保険加入が出来ませんし、仮に
被害が出て保険請求しても、経年劣化を疑われてしまって保険が出ない可能性もあります。
なのでリフォームでも運営面でも、難易度が高いボロ戸建て投資に、初心者は手を出さない方
が良いと思います。
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