不動産投資家は売却でとても有利な理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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今回は「不動産投資家が売却でとても有利な理由」
というテーマでお話をしたいと思います。
これ、なんで有利なのかというと、プロの不動産
業者と私たち個人投資家では、背負っているリスク
やビジネス構造が根本的に違うからなんです。
一般的に「プロの業者の方が売るのが上手い」
と思われがちですが、実は彼らには色々な制約が
あって、場合によっては売り急がなければならない
ような状況もあったりします。
一方で、私達のような不動産投資家にはそのような
制約がありません。
この違いが、最終的な「売却価格」にどう影響するのか？
なぜ不動産投資家が有利なのか？
その理由を詳しく解説したいと思います。
「家賃収入」の有無がメンタルを変える
まず一番分かりやすい違いが、売却活動中の
お金の流れなんですね。
不動産業者が物件を売却するとき、基本的には
「実需層（マイホームを買う人）」に向けて売ります。
そうすると、物件は「空室」の状態で売らなければ
いけません。
つまり、業者にとって売却期間中家賃収入が発生する
事はありません。
一方様々な経費はかかります。
例えば火災保険料や固定資産税、マンションなら
管理費、修繕費、融資を利用していれば金利の支払
い等もあります。
お金が出ていくだけの状態なので、それが心理的な
プレッシャーになります。
一方で、不動産投資家は「家賃収入を得ながら」
売却活動ができます。
売れるまでの間もインカムゲインが入ってくるので、
経費を払ったとしても手元にお金が残ります。
「売れなくても家賃が入るからいいや」という余裕
があるので、これが価格交渉においても非常に大き
な武器になるんですよね。
なぜなら安売りしてしまう一番の要因は、この余裕
がないからに他なりません。
例えば返済期限が迫っているから、税金の支払いが
迫っているからなど、切迫した余裕がない状態という
のは価格交渉で非常に不利になってしまいます。
なのでこの余裕を持てるというのは、売却活動に
おいて非常に大きなアドバンテージになります。
タイムリミットの違い
これは何かというと「いつまでに売らなきゃ
いけない」というタイムリミットの事です。
不動産業者の場合、業者が仕入れに使う融資と
いうのは１年程度の短期融資になります。
これは銀行からは「１年以内に売り切って返済
してくださいね」と言われているようなものです。
期限が迫ると、金融機関にリスケ（リスケジュール）
をしてもらうか、多少値下げをして売り切る事に
なるかと思います。
もしリスケをしてもらえたとしても、業者としての
金融機関の評価は著しく下がってしまいます。
そうすると今後の融資に悪影響が出るので
多くの業者さんはその期限前に値下げして売り切る
選択をする事になると思います。
一方不動産投資家が使う融資は、期間が
２０年〜３０年といった長期です。
短くても１０年以上の融資期間が組まれると思います。
なので毎月の返済さえ滞りなく行われていれば、
早く売る必要なんて当然ありません。
この「タイムリミットがない」ということは、
先程もお話したように、価格交渉で有利な立場に
立つことが可能になります。
「在庫リスク」がない
そして３つ目が、「在庫リスク」ですね。
不動産は単価が高い買い物ですよね。
安くても数百万円、数千万、数億の物件もあります。
業者にとって、商品が売れないということは、
その巨額の資金が「不良在庫」としてロックされる
ことを意味します。
物件が売れずに資金がロックされ続けると、次の
物件仕入れができません。
あと会社の資金繰りが止まってしまう事もあると
思います。
資金が止まって枯渇してしまえば、倒産する可能
性すらありますよね。
なのでそのような業者は、在庫を現金化する必要
があるので、多少損してでも売却しなければなり
ません。
しかし、投資家にとっての在庫は、先ほどもお話し
した通り「家賃を生む資産」です。
資金がロックされているのではなく、「資金が運用
されている」状態なので、売却期間中に売れ残って
いても、それが収益を生んでくれているので
焦って現金化する必要は全くありません。
「待てるは高く売れる」に繋がる
このように業者さんは「家賃収入がない・
売却の期限がある・資金が詰まってしまう」
そんな三重苦の中で売却活動をしています。
なので場合によっては、相場より安くして
でも早く売る必要があります。
一方不動産投資家は「気長に待ち続ける」
ことができるんです。
実は、不動産を高く売るために一番重要なのは、
この「待てるかどうか」です。
相場より高い値段で買ってくれる人は、常に
市場にいるわけではありません。
タイミングよく現れるのを待つ必要があります。
業者さんはタイムリミットがあるので待てませんが、
不動産投資家なら釣り糸を垂らした状態で、
半年でも１年でも、一番高く売れる時をじっくり
待ち続けることができます。
この「構造的な余裕」こそが、不動産投資家が
売却においてとても有利な理由なんですよね。
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