戸建て投資でガチホは厳禁な理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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皆さんは物件をどれくらいの期間保有しようと思
っていますか。
私は10年以上保有するようなガチホ、長期保有は
全くお勧めしておりません。
なので、今回は戸建て投資で長期保有してはいけ
ない理由と、利益を最大化する売却のタイミング
についてお話ししたいと思います。
なぜキャッシュフローだけでは不十分なのか
では「なぜ戸建て投資でガチホがダメなのか」というと
それは「売却しない限り、戸建て投資ではまとまった
キャッシュが入って来ないから」なんです。
戸建て投資だけではキャシュフローが得にくいです。
その最大の原因は「融資」にあります。
戸建てのようなロットの小さな物件の場合、そもそも
の融資の選択肢が狭くなります。
レバレッジを効かせにくいので、家賃収入が伸びない
訳ですね。
そして戸建て投資の場合、ターゲットになるのが
木造の築古の物件になります。
つまり木造の耐用年数である築22年を超えているよう
な耐用年数オーバーの物件がターゲットになります。
そうなると、銀行もなかなか長期間の融資を組んで
くれません。
融資期間が10年といった短いスパンになると、
どうしても毎月の返済額が大きくなってしまいます。
すると、家賃が入ってきても手元に残る現金、
いわゆるキャッシュフローは少なくなってしまいます。
一方、アパートであれば、もっとレバレッジも効いて
いるし、長い期間で融資が組めるので、キャッシュ
フローが出やすい。
この「融資期間の差」が、戸建て投資の弱点なんです。
資産拡大の鍵は「売却による現金の最大化」
では、戸建て投資の本当の旨みはどこにあるのか。
それは、「売却した瞬間に手に入るまとまった現金」
なんです。
皆さんが投資の規模をどんどん大きくしていきたい
のであれば、手元に潤沢なキャッシュがあることが
重要な条件になります。
金融機関も、手元に現金がない人には次の融資を
してくれません。
5年ほど保有して、しっかりと家賃収入を得たあとに
物件を売却して、そこで得た現金を元手に、また次の
物件を買う。
あるいは、その現金を頭金にして一棟アパートや
マンションへステップアップする。
このサイクルを回していくことが、資産を増やす最短
ルートなんです。
ずっと物件を持ち続けて、細いキャッシュフローで
資金が貯まるのを待っていては、いつまで経っても
次の物件に行くことができません。
だからこそ、私はあえて「長期保有はしないほうがいい」
と言っているんです。
10年、15年と持ち続けるリスクと出口の難しさ
さらに、建物のコンディションについても考えなけれ
ばなりません。
中古で買った時点で築30年や40年の物件を、さらに
10年以上持ち続けたらどうなるでしょうか。
売却する頃には築50年を超えて、売りづらくなって
しまいます。
やはり、築50年を超えているような物件になると、
投資家も一般の実住の方にも敬遠されてしまいます。
みなさんも戸建てを購入した際に、ある程度の
リフォームを施すと思います。
私も購入時に外壁塗装や内装工事などある程度の
リフォームを施しています。
そうすると5年くらいであれば、リフォームしたその
美観をある程度維持できます。
でも10年経つと、外壁塗装をやり直す時期が来たり、
大きな修繕が必要になったりと再投資のコストが結構
かかってくるタイミングになってきます。
建物の「美感」が保たれていて、大きな追加コストが
かかる前に、一番いい状態でバトンタッチする、
これが投資としての利回りを最大化させるコツです。
5年ほど保有して売却すれば、買ったときとほぼ変わら
ない値段、あるいはそれ以上の値段で売れることも
珍しくありません。
実際私は５年以上保有した物件を、全て買った値段より
も高い価格で売却しています。
インカムとキャピタルの「おいしいとこ取り」
最後に、戸建て投資で最も収益の最大化が出来る
保有期間の話をしたいと思います。
長期保有は良くないという話をしてきたわけですが
実は、「短期転売」もあまり効率が良くありません。
不動産を買うときには、仲介手数料や不動産取得税
登記費用といった諸経費がかなりかかります。
相当安く仕入れが出来て、安くリフォームする事が
出来ない限り、買ってすぐ売るだけでは大きな利益
を得ることは出来ません。
ところが、これを5年保有するとなると話が変わって
きます。
例えば月5万円の家賃なら、5年で300万円の収入に
なります。
300万円で買った物件であれば、5年間の家賃だけで
投資額をほぼ回収できてしまうんです。
そして先程も話したように、買ってすぐ売っても、
５年後売っても売却価格は大して変わりません。
そうするとどういう事が言えるのかというと
保有期間が長ければ長いほど、その間に得られる
家賃の総額が増えるので、その分トータルの収益
が増えるという事になります。
つまり、「5年間の家賃収入（インカムゲイン）を
しっかり取り切った上で、売却益（キャピタルゲイン）
も確保する」この両取りが戸建て投資において最も
安全で、かつ最も稼げる戦略なんです。
それ以外にも短期譲渡税や宅建業法の絡みもあるので
短期での売却はオススメしません。
また長期保有に関しては先程も申し上げた通り、
投資効率的にも良くないので、やはり５年程度を目安に
売却を考えるのが最適解じゃないかなと思います。
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