戸建て投資を完全否定する投資家【不動産投資】
こんにちは
サーファー薬剤師です
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たまに「戸建て投資なんかやってはダメだよ」とか「ロットが小さくて話にならない」
みたいな、ときには戸建て投資を馬鹿にしているかのような意見を聞く事もあります。
最近、私自身も新築のアパート投資や宿泊業をやったりしているので、戸建て投資を
見限ったんじゃないかと思っている人もいるのかもしれません。
しかし実際は全くそんな事無いですし、通算３８戸目の戸建てを購入予定だったりしま
す。
なので今回は、戸建て投資への否定的な意見と実際どうなのか？という所をお話したい
と思います。
戸建て投資なんてやっても意味が無い
規模拡大を目指す投資家の中には「戸建てみたいなロットの小さな物件を買っても意味が
無いですよ」という人もいます。
確かに金融機関の融資を受けて、レバレッジを効かせてアパートのような一棟物を買った
ほうが投資規模拡大には圧倒的に有利です。
しかしそのように融資利用で買い進めても、いずれ融資が出なくなるときって来ると思い
ます。今の御時世、物件の利回りも下がってきているので、サラリーマンの与信枠を使い
切った時点で、それ以上買い進めなくなってしまうケースも多いと思います。
そうなれば、今の保有物件を売却しなければ次の融資を引くことも出来ません。
そして１億の物件を２，３棟持ったところで、大した収益にもなりません。
例えばもし１億円の借入をして利回り６％のアパートを購入した場合、借入の返済とか
経費を差し引いた月のキャッシュフローは、１０万程度かと思います。
これだったら、数百万の戸建て２件買ったときのキャッシュフローと大差無いですよね。
しかも今まで通りに物件価格が上昇し続ければ、最終的な売却でキャピタルゲインを取れ
ると思いますけど、金利上昇などの影響で物件価格がもし下がったりすれば、レバレッジ
を掛けている分より大きな含み損を抱える事にもなってしまいます。
今までは物件価格が上がり続けて来ましたが、今後物件価格が上がるか下がるかは誰にも
わからないですよね。
今の一棟物投資は、物件価格が上がる前提で利益が出る話になっている物件が多いように
思います。なのでアパート・マンション投資をする際は、仮に価格が下落しても、そして
金利が多少上がっても持ち続けられるような物件を購入すべきだと思います。
以上の事から必ずしもアパート・マンション投資が、戸建て投資よりも優れているとは言
えないと思います。
戸建て投資では高利回りを維持できる
では、戸建て投資はどうなのか？というと、アパート・マンションの利回りは現在物件価
格の上昇とともに下がり続けているんですけど、戸建てであれば売り主が実需の一般の人
という事もあって、時折非常に割安な価格で売りに出される事があります。
つまり安く仕入れて高利回りを作りやすいんですよね。
しかもそれほど大きな借入をする必要も無いので、金利上昇局面でも強いという特徴があ
ります。
そして売却益に関しても私は優れていると思っていて、私は２年前に宅建業を取って買い
取り再販の事業もやっていて、周りの再販事業者を見ていると、２０００～３０００万の
区分の転売をした時に得られる最終的な利益ってだいたい３００万くらいだったりします。
それが数百万の戸建てを買ってリフォームして再販した時に、どれくらいの利益になるの
かというと、私の経験上３００万程度の利益を得られる事が多いです。
区分マンションは２０００～３０００万のロットで利益３００万ですが、４００～５００
万の戸建てでも同じ程度の利益を出せるという事なんですよね。
しかも区分マンションは毎月管理費修繕費が数万円かかってくるので、早く売らなきゃい
けないプレッシャーがありますが、戸建ての場合そのような物もありません。
買取再販に関しては業者免許が必要になるので、一般投資家が出来る事ではありませんが
所有物件でもいずれ売却をする時は来ると思うので、その際はこういった戸建て投資のメ
リットを活かせると思います。
なので戸建て投資を、スキルの一つとして持っていると私は強みがあると思います。
なぜなら不動産投資の中でも、そこまで借入に頼ること無く収益を生みだす事が出来る投
資だからですね。これは他の不動産投資にはない特徴であって、戸建ての強みだと思います。
戸建て投資が意外な所で人気
そして戸建て投資は、実は以外なところでも人気があったりします。
私の知り合いから聞いた話しなんですけど、実は今中国人の投資家さんの中でも、値段が
リーズナブルな日本の収益戸建てを買うニーズというのが結構あるそうです。
中国にはレッドブックというSNSがあるそうなんですけど、その中で日本の投資用の戸建
てが掲載されているみたいなんですよね。
実際私が最近売却した２つの戸建てというのは、実は両方とも中国人投資家の方が購入さ
れました。今はそのような形で海外資本も戸建て投資に参入してきている状況なので、最
終的な出口戦略も取りやすくなって来ています。
なので今の御時世でも、安く仕入れて高利回りをデザインしやすい、そういった戸建て投
資はしっかり家賃収入で収益を得て、最終的な売却でも利益を狙える優秀な投資法だと思
います。
かといって、一棟物投資よりも戸建て投資が優れているという訳でも無いと思います。
それぞれ一長一短があると思うので、結局は自分の状況や今後の方針などによって最適な
投資法は変わってくると思います。
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