都内の戸建ての賃料がバグり始めている理由【不動産投資】
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サーファー薬剤師です
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最近、都内の戸建て賃貸の賃料が爆上がりしているようです。
正直、インフレによる家賃の値上がりに関しては地域差があって、その中でもダントツ
トップの上昇率が都内なんですよね。
ただ上昇している物件にも条件があるようなので、今回はその事に関して解説したいと
思います。
なぜ都内戸建ては賃料上がっているのか？
まず、なぜ都内の戸建て賃貸の賃料が上がっているのかに関して解説したいと思います。
インフレだから賃料が上昇しているというのは周知の事実なんですけど、それ以外にも
理由があって、これは都内だから起こっている現象だと思います。
その理由の１つ目が、マンション価格の上昇ですね。
都内のマンション価格が恐ろしいくらい上昇していて、最近のデータでは世界で最も
マンション価格の上昇率が高かったのが、東京だったそうです。
これは新築はもちろん、中古マンションに関しても価格が上昇しているそうなんです。
なぜこんなにも上昇しているのかというと、国内投資家はもちろん海外投資家が、投機
目的で購入しているケースが多いみたいなんですね。
今は、タワマン投資と言って投資家界隈では流行っていたりするので、今のところ価格
が下がる様子は見られないですね。
そうなってくると、影響を受けるのは実需の一般の方なんですね。
マンションに住みたくても高くてとても手が出ません。
そのため都内では、ファミリータイプの賃貸物件の賃料がすごい勢いで上昇しています。
前年同月比で１３％も上昇しているそうなんです。
なのでその影響もあって、都内の戸建賃貸の賃料も上昇傾向という訳ですね。
都内戸建て賃貸の賃料が上がる要因その２
先ほど、マンション価格上昇の影響で、ファミリータイプの賃貸の賃料が上昇している話
をしました。しかしそれ以外の要因によっても都内の賃料は押上られているんです。
その要因というのは、民泊による賃貸需要の増加です。
多くの民泊物件というのは、オーナーさんから物件を借りて転貸で行うケースが多いです。
しかも皆さんご存知の通り、今外国人旅行者数は年々増加傾向で、２０２５年１月のデータ
だと、外国人旅行者数は前年同月比４０．６%も増えているそうです。
なので今都内の宿泊事業というのは大盛況で、当然民泊を行う事業者はどんどん増加して
いる訳なんですよね。
民泊で運営すればそれなりの収益になるわけですから、賃料が高くても借りますよね。
それが家賃の上昇圧力になって、都内の賃料は更に上昇しているんです。
ただ民泊で活用するといっても、何でも良いわけではありません。
民泊運営してお客さんをしっかり集客できる、そういった物件である必要があるんです。
そこで人気なのが、実は戸建て賃貸になります。
なぜ戸建て賃貸が民泊運営者に人気なのかというと、その理由は戸建てはホテルと大きく
差別化出来るからなんですね。
ホテルの部屋をイメージしてほしいんですけど、だいたいベッドが１台か２台おいてあって
小さな冷蔵庫とテレビがある印象ですよね。
もし５名程度のファミリーで宿泊するとなると、部屋を２つに分けなければいけません。
せっかくの旅行で家族バラバラじゃなくて、なるべく一緒に過ごしたいですよね。
なので戸建ての宿泊施設はそのようなニーズをくみ取れるので、ホテルのような宿泊施設と
大きく差別化を図る事が出来ます。
人気がある戸建ての条件
先ほど都内の戸建て賃貸は民泊事業者からも人気が高くて、家賃が上がりやすいという話を
しました。
ただここでどんな戸建てでも良いのかというと、そんな事もなくて条件があります。
まず駅までの距離です。インバウンドは電車を使って主に移動します。
なので駅から距離がある物件の場合というのは、宿泊のニーズが下がってしまいます。
そしてもう一つ重要なポイントが、旅館業を取れるかどうかです。
宿泊業を運営する場合、俗に民泊と言われる住宅宿泊事業の許可を取るか、旅館業の許可を
取る必要があります。
この２つで何が違うのかというと、民泊は年間の営業日数が１８０日という制限があるのに
対して、旅館業の場合は年間３６５日運営する事が出来ます。
つまり営業できる日数が倍違うので、当然旅館業の物件の方が良いという話になります。
しかし当然この旅館業取得の条件が、民泊の許可を取るよりも厳しくなっていて、その中で
も重要なポイントは用途地域になります。
都内の多くのエリアが、住居専用地域というものになると思います。
この住居専用地域は、問答無用で旅館業の許可を得ることが出来ません。
なので近隣商業や準工業、１種住居など、このような用途地域の物件でなければいけないん
ですね。
そしてもう一つのポイントが接道の幅になります。
建築基準法では、建築基準法の道路に２ｍ以上接道していないと建築出来ないという事に
なっています。
旅館業の場合はもう少し厳しくて、４ｍ以上接道していないといけないんですね。
なので都内でも再建築不可物件などは安く売りに出されますが、そのような物件の場合は
旅館業を取れない可能性が高いです。
なのでこのような旅館業許可が取れる物件というのは、非常に希少性が高い物件となり
高い家賃を取れる可能性が高くなります。
ひいては売却の際も、今は旅館業許可を取れる物件を探している民泊事業者はたくさんい
るので、通常よりも高値で売り抜けられる可能性も高くなります。
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