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戸建投資3つの弱点

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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戸建投資には大きな借り入れをする必要がない

賃貸需要が多い、売却がしやすいなど多くのメリットがありますが

実は弱点もあります

 

それは次の3つ

・融資が出にくい

・キャッシュフローが出づらい

・規模の拡大が遅い事

ではそれぞれの弱点とその解決方法に関してお話していきますね

戸建投資では融資が出にくい

戸建投資の場合は融資が難所になります

特に地方物件の場合は物件価格が低い分、土地の評価も低く

融資を受けづらいデメリットがあります

 

戸建で融資を受けづらい理由を挙げると以下の2つです

・単価が低い

・建物が古い

それぞれに関して説明しますね

・単価が低い

まず戸建というのはアパートやマンションなどと比較すると

物件価格が低くなります

 

特に地方の物件になると200~300万とか

ここで金融機関側の視点に立ってみた場合

200万の融資をするのも2000万の融資をするのも

かかる手間は大して変わりません

 

だったら金額の大きな物件に融資をしたい訳ですね

なので取り組んでもらえる金融機関が限られます

 

もし戸建でこの問題を解決したい場合は

複数戸建をまとめて購入する(バルク買い)などであれば

検討してくれる可能性はあります

・建物が古い

最近は新築戸建て投資の案件なども出てきていますが

戸建投資で、ある程度の利回りを得ようと思ったら

自ずとターゲットは築22年以上の耐用年数オーバーの物件になってきます

(実際に私の周りの戸建大家さんの所有物件のほとんどが耐用年数オーバー)

 

そうなってくると融資に問題が生じてくるわけですね

銀行は基本耐用年数以内での融資期間で融資をするものなので

そもそもの耐用年数を超えている物件に関しては融資をしないという金融機関も多いです

 

なので融資をしてくれたとしても

10年などの短い融資期間

この事は後に説明するキャッシュフローが出づらい事にも関わってきます

 

またここで更に地方の物件になってくると

今度は土地の評価額が下がるので更に融資を受けにくくなります

なので戸建投資の場合は融資が最初のハードルになるんですね

 

ただそんな戸建ですが融資してくれる金融機関はあります

その事に関してはまた別の機会に融資のところで説明しますね

戸建投資はキャッシュフローが出にくい

戸建投資ではキャッシュフローが出にくいです

これには2つ理由があって

・ロット(物件規模)が小さい事

・融資期間が短い事

ロットが小さい

戸建はそもそものロットが小さいです

不動産投資では基本数千万の物件を融資を受けて(レバレッジを利かせて)物件を購入するのが一般的

なので規模が大きいため得られる家賃収入も大きくなり、キャッシュフローも大きくなります

 

一方戸建の場合は規模が小さいので

単価が低く、レバレッジも利かせづらいので得られる家賃収入が少なく

得られるキャッシュフローも少なくなります

融資期間が短い

先程も少しお話しましたが

戸建の物件の場合は築古物件が対象になりやすいため

融資期間が短くなり得られるキャッシュフローが少なくなります

 

しかしこれには一長一短がある所で

確かに得られるキャッシュフローは少なくなりますが

その分元金の返済が進むんですね

 

なので仮に数年後売却する時に

融資期間が短い方が元金の返済が進んでいるため

手元に残るお金が多くなります

 

そのため融資期間が少なくてキャッシュフローが少ない事は

見えない貯金をしているのと同じ事なんですね

 

このようなキャッシュフローが出にくい問題に関しては

ノンバンク系などの融資期間を使う事で解決出来たりします

 

例えば三井住友トラストという金融機関があるのですが

私のコンサル生は築40年以上の築古戸建の融資を打診した際は

30年の融資期間で融資が出ていました

金利は3.9%と高めですが融資期間が長いのでキャッシュフローは出ますね

戸建投資は規模の拡大が遅い

戸建投資は規模の拡大が遅いです

戸建はロットが小さいので一つ一つ決済していかなければいけないので仕方がありませんね

 

普通一棟物であれば一回の購入で数世帯分の建物を入手出来ます

しかも私はアパートも所有しているので分かりますが

かかる手間は200万の戸建買うのもアパート買うのも大して変わりません

規模の拡大を考えたら一棟物を購入していく方が遥かに効率的

 

なのでもし現在戸建投資をしている投資家さんで

その点に悩んでいるのであれば戸建投資と一棟物投資の

ハイブリッド投資がお勧め

実は戸建投資と一棟物投資は非常に相性が良いんですね

 

私の友人で見事そのハイブリッド投資を実践されている大家さんがいます

その大家さんは戸建を10戸、アパートも6戸所有されています

 

一棟物のアパートであれば長期で融資を組むことが可能です

その為キャッシュフローが出やすいんですよね

 

その代り借り入れの額が大きくなってしまう事や

キャッシュフローを取る代わりに残債の減りが遅い

抵当が付いていると売却もしづらいなどのデメリットがあります

 

逆に戸建は単価が低いので現金でも買えるし借りても少額なので

借り入れが大きく増える事はありません

単価が低いので抵当も外しやすく手離れも良い、現金化しやすい

などのメリットがあります

 

戸建投資とキャッシュフローの出る一棟物投資は

お互いの弱点を補う形になりとても相性が良いんですよね

 

個人的にはリスクの少ない戸建で経験積んで2、3戸買ったら

一棟物も視野に入れる形で進めると良いじゃないかと思いますよ

 

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Comment

  1. ぺい より:

    こんにちは初めまして!

    不動産投資にはずっと興味があり色々調べていましたが、戸建投資に関しては全く無知だったのでとても興味深くブログ拝見させて頂きました。

    引き続き勉強させて頂ければと思いますので、宜しくお願いします!

    • surferyaku より:

      ペイさん、コメントありがとうございます(^^)
      こちらこそよろしくお願い致します!

  2. 茂田道輝 より:

    おはようございます、
    そうなんですよね。

    戸建ての欠点はまさにそこなんですよね。ただ、一棟の物件を買うと入居付けできなかったらどうしようとか自殺者が出たらどうしようとか色々と考えちゃいますよね。

    来年以降にどうするか悩んでいるところです

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