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物件を探す際にまず

どのエリアを対象にするのか

決めなければいけませんよね

 

あなたはどのようにエリアを選定していますか?」

 

エリアを選定する際に

狭くエリア限定されてしまっている人がいますが

当然エリアが狭ければ狭いほど相場観は養いやすいです

 

しかし対象物件数が少なくなってしまい

中々希望に合う物件を見つけられないデメリットがあります

 

逆に物件が遠方過ぎてしまえば

それはそれで問題です

なぜなら物件に通うのに時間がかかってしまうからです

 

客付けが出来るまで物件に定期的に通う必要がありますよね

メンテナンスしなければ室内に虫の死骸が落ちていたり

雑草が伸びてボーボーになっていたりします

 

こうなるとお客さんが内見に来ても住みたいなんて思わないですよね(^^;

 

なので定期的にメンテする必要があります

(最低でも一月に一回はメンテナンスが必要です)

しかし遠方の場合は物件に通うのに時間がかかる

 

例えば物件まで片道2時間かかる場合

これが一棟物で何世帯も入っている物件であれば良いですが

戸建で賃料5万とかなら時間効率が悪くなってしまいます

 

なので私は投資エリアは

自宅から車で一時間圏内

と決めています

 

また投資エリアを一時間以内と限定するメリットは他にもあって

まず業者さんを固定化出来るところです

 

これはどういう事かというと

リフォーム業者さん、プロパンガス屋さん、管理会社さんや

仲介の客付け業者さんもそうですが

 

ほとんどの業者さんはエリアの制限があり

全国どこでも対応してくれる訳ではありません

 

なので遠方になった場合に新たな業者さんを開拓する必要があるのですが

どの業者が良いのか分からないのですよね

 

なので相見積を取って選定していく必要がありますが

それがまず結構面倒です

 

またそれで業者さんを決定しても

・信用できるかわからない

・意志の疎通がうまく行かない

などの問題が出てきます

 

また同じ業者さんをずっと使っていて

リピート顧客、優良顧客と見なされれば

リフォーム業者さんなどであれば

少し値引いてやってくれる可能性もあります

(絶対ではありませんが・・・)

 

また仲介業者さんとも良好な関係が築けていれば

「○○さんの物件だから客付け頑張ろう!」

と思ってもらえるはずです

 

このような戦略をドミナント戦略といったりします

よくセブンイレブンがかなり近い場所で出店していたりしますが

この戦略を行っているためなんですよね

コンビニやスーパーなどがよく展開している経営戦略なんです

 

小売業の場合は流通のメリットなどがあるので

よく行われている訳ですが

不動産投資でもこのようなドミナント戦略は有効ですよね

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)

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