２５０万の物件で賃料１５万得た方法を公開
こんにちは
サーファー薬剤師です
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以前の動画で、２５０万の戸建てで賃料１５万円頂いていた話をした所
多くの反響があったので、今回はその話を深掘りしたいと思います。
この物件の場所は千葉県の田舎です。駅からもかなり離れています。
そんな場所でなぜ賃料１５万も頂けていたのか？
今回はその事に関して詳しく解説したいと思います。
戸建の意外な活用方法
戸建を投資に用いると考えた時に、一般的には住居として貸し出すという事を思い浮か
べる人がほとんどだと思います。
しかし戸建ての活用方法は多岐に渡ります。
許可をとれば民泊のような宿泊事業で用いることも出来ますし、物件によっては古民家
カフェのような店舗として利用されるケースもあると思います。
実際私は取得した戸建ての一つを、現在宿泊施設として運用しています。
そこで私が２５０万で取得した物件は、どのように活用していたのかというと、グループ
ホームの事業者さんにお貸ししていました。
しかしこの物件があるエリアというのは、戸建て賃貸の相場は５～６万程度です。
ではなぜグループホームの事業者さんの場合、そのような高い賃料で借りて頂けるのか
というと、グループホームの場合各部屋ごとに賃料を取ることが出来るからです。
例えば５LDKの戸建てがあった場合、５部屋あるわけですから１部屋３万円の賃料とした
場合、３万×５部屋で１５万円の賃料が頂ける訳なんですね。
しかも事業者さんは入所さんから頂いた賃料を中抜きする事は出来ないので、それが
そのまま大家に入金される事になります。
どんな物件がグループホームで活用できるのか？
では戸建てであればどんな物件でもグループホームで使えるのかというと、そんな事は
ありません。グループホームでお貸し出来る戸建てには色々な条件があります。
その一つが物件の間取りです。
グループホームは複数の入所さんが生活する施設になります。なのである程度の部屋数
が求められます。
具体的にいうと最低でも４名以上の入所さんが入所する施設になるので、少なくとも
４LDK以上の間取りが必要になります。
なので１LDKや２DKみたいな間取りではダメなんです。いったら３LDKみたいな間取り
でもダメです。
４LDK以上の間取りが必要なんです。
でも私も戸建て賃貸を長年やっていますから、例えば６LDKみたいな間取りの物件って
実は戸建て投資家にしてみれば取り組みにくい物件なんですよね。
少なくとも私は好んで６LDKみたいな大きな間取りの物件は購入しません。
それはなぜかというとデカイ物件は修繕費が嵩むからですね。
クロスの張り替えにせよCFを貼る作業にしても、施工面積が広ければ広いほどお金が
かかります。
しかも今はインフレで、資材価格やリフォーム費用が値上がりしてますから、尚更
避けたいところです。
しかも戸建賃貸の場合は、間取りが大きいからといって特別高い賃料が取れるわけでも
ありません。
なので６LDKみたいな物件というのは、戸建て投資家や実需にとってそんなに人気が
ない物件なんですよね。なので結構売れ残っていたりします。
そんな物件をグループホームで活用できるので、売れ残りの物件に指値して安く購入し
グループホームに貸し出すことが出来ればチャンスがありますよね。
そしてグループホームで意外と好まれるのが、６世帯くらいの１Rアパートらしいです。
田舎なんかだと全空の１Rアパートありますよね。IRアパートなんかは供給過剰で空室
が多いアパートも多いと思います。そんな物件もグループホームで活用できるそうです。
全空であれば当然指値も効きやすいと思いますし、グループホームで活用出来ればこれも
チャンスになりそうですね。
グループホーム賃貸のデメリット
今までの話を聞くと、グループホーム賃貸は良いことだらけのように感じるかもしれませんが
勿論デメリットもあります。
それは貸し出せる物件の条件が細かく決まっているということです。結構条件が多いんですね。
先程間取りの話しをしましたが、条件はそれだけではありません。
各部屋の広さに条件があったり、排水設備によって入所者の人数に制限があったり
物件の築年数にも制限があったりと、迂闊に手を出して物件を買ったもののグループ
ホームにお貸し出来なければ大きな損失になってしまいます。
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