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【不動産投資】築古物件を買うと今後ヤバい理由

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

こんにちは

サーファー薬剤師です

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ボロ戸建て投資が流行っていますが、ボロ戸建てのような築古物件を購入すると

今後かなり厳しくなる可能性があります。

 

今回はその理由に関して詳しく解説したいと思います。

ボロ戸建ての修繕コストが上昇する

これは特に投資初心者の方に注意していただきたいんですけど

今ボロ戸建て投資が流行っているので

100万円台のようなボロ戸建てを購入してしまう人もいると思います。

 

そのようなボロ戸建ては、業者に完全外注してリフォームすると

400~500万かかるケースも普通にあります。

 

SNSでボロ戸建て投資を投稿している人は、DIYでかなり安く仕上げているので

それで勘違いしている人が結構います。

 

私もコンサルで、投資初心者の人の対応していますが

多くの投資初心者は、私よりも安くリフォームコストを見積もる傾向があります。

そして多くの人がアレモコレモ余計なリフォームをしようとします。

 

リフォームはチリツモなので、細かい修繕が積み重なり、膨大なリフォームコストに

なってしまいます。

なのでシビアに削っていく必要があります。

 

そして今、さらにリフォームコストに関してシビアにならなければいけない理由があります。

それはインフレです。インフレでリフォーム資材の価格が高騰しています。

 

これはDIYしている人でも同様です。

例えばコーキング材とかホームセンターで売っていますが、

以前は200円くらいで買えたものが、今では500円くらいします。

 

それ以外にも便器や洗面化粧台、クロスなどなんでも上がっています。

築古物件ほどリフォームでコストがかかるので、

今後築古物件は、修繕コストがかかり過ぎて利益が出なくなる可能性もあります。

保険のリスクヘッジができなくなる

築古不動産投資をやっている場合、火災保険の活用は超重要です。

なぜならボロは良く壊れるからです。

特に自然災害の時は、新築よりも当然築古物件の方が被害に会いやすくなります。

 

なのでそのリスクヘッジのために、火災保険が欠かせないのですが

この火災保険が以前と比較すると厳しくなってきています。

 

どう厳しくなっているのかというと、以前よりも保険がおりにくくなったという話を

聞きます。

それは近年自然災害が増えていることや、悪質な保険請求が増えていることによって

引き締めが行われているようです。

 

また保険料も年々値上がりしていて、特に築古の物件に対する値上がりが顕著です。

保険会社によっては築古物件の場合は、保険に加入する事自体が出来ないケースも

あるので注意が必要です。

 

火災保険が活用できなくなってしまえば、自然災害の多い日本で築古物件を保有する

のはかなりリスクが高くなってしまいます。

 

ではどうすれば良いかというと、私がお願いしている火災保険のアドバイザーは

建物の写真を撮っておくことが重要ということを言っています。

写真を撮っておけば、いざ被災した時に重要な証拠になるため

保険が否認される可能性が低くなるそうです。

 

後は災害時に破損しないように外壁塗装など

日頃から建物のメンテナンスを行っておくことも重要になりそうです。

築古物件は売れにくい

築古物件は売れにくいです。

これは戸建てでもアパートでも言えることです。

 

まず築古は心理的に売れにくいというのがあります。

これは建物が今後何年稼働できるか考えた時に、築50年ともなると

正直この先短いと考えてしまいます。

 

欧米では築100年とかでも普通に住んでいたりしますが、日本ではそうではありません。

これは実需でも投資家でも同様の心理だと思います。

なので戸建てでもアパートでも築古すぎる物件は買われません。

 

そして築古物件には融資が出にくいという問題もあります。

ロットの小さな数百万の物件であれば現金購入されるので、あまり関係はないかも

しれませんが、アパートやマンションなどある程度のロットの物件になると

耐用年数オーバーで融資がつかなくなります。

 

特に今は融資引き締めが行われているので尚更出ません。

私も付き合いのある金融機関があるのですが

そこの担当の方も、新築は融資しやすいが耐用年数オーバーはちょっと・・・

みたいな感じなので。

 

要は買える人がかなり限定してしまうため、売りにくくなってしまいますし

もし売れたとしても買い叩かれてしまう可能性もあります。

 

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