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アパート投資のやり方で戸建投資すると失敗する

 
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2015年7月に書籍「空き家は使える!戸建賃貸テッパン投資法」出版 私千葉で波乗りしながら戸建賃貸物件に投資しております 地方での戸建投資法のノウハウ満載のブログはこちら ★高利回り戸建賃貸投資in千葉★ 所有物件の購入価格は平均で283万円、利回りは平均で20%オーバー ~~サーファー薬剤師経歴~~ 薬科大学卒業後に薬剤師免許取得。 その後かねてからの夢であったオーストラリアワーキングホリデーに行き、 SURFIN、海外生活を満喫し帰国。 その後千葉で薬剤師のパートをする傍らネットショップを立ち上げインドネシアからハンモックチェアを輸入し販売。ネット通販の厳しさを感じ断念。 その後FXに手を出し、軽い火傷を負った後に「これはギャンブルであった」と実感。 そんな時に著名不動産投資家のIさんと出会い不動産投資の勉強を始める その後、家賃32000円の激安アパートに引っ越し節制しながら 友人と共同出資で物件を所有、売却をし資金を作り 現在に至る ~~サーファー薬剤師所有物件~~ 現在戸建10戸所有 1、購入価格230万 賃料5.8万 表面利回り30% 2、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 3、購入価格250万 賃料6.2万 表面利回り29% 4、購入価格500万 賃料8万   表面利回り19%(売却) 5、購入価格350万 賃料5.8万 表面利回り19% 6、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18%(売却) 7、購入価格350万 賃料5.5万 表面利回り18% 8、購入価格35万  賃料 5万  表面利回り171% 9、購入価格350万 賃料6万  表面利回り20% ​10、購入価格200万 賃料5.8万 表面利回り34% 11、購入価格320万 賃料6.5万 表面利回り24% ​12、購入価格250万 賃料6.8万 表面利回り33%

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不動産投資には色々な種類がありますよね

アパートもあれば区分や戸建の物件があります。

 

じゃあ

同じ不動産投資ならやり方はそうは変わらない?

と思いますよね

 

そんな事はありません

種類によって全然違います

 

アパートの感覚で戸建投資をやろうとすれば失敗しますし

逆に戸建の感覚でアパート投資しようと思えば失敗します

アパート投資と戸建投資では全然違う

アパート投資をする感覚で戸建投資に参入すると失敗する可能性があります

別物と考えた方が良いかもしれません。

 

私は戸建とアパート両方持っていますが

購入するときの考え方もエリアの選定も戸建とは異なります

 

アパートでは資産性や耐用年数なども加味して金融機関から

良い条件で融資を引ける物件かどうかも大事な要素です

 

利回りの良い物件でも融資条件が悪かったり融資が出ない場合は

購入対象から外れる事もあります

 

しかし戸建の場合そのような点はほとんど気にしていません(私の場合)

戸建では収益性を考えるとおのずと耐用年数オーバーの物件になります

 

そうなると融資条件はほとんど変わりません

築20年だろうが築40年だろうが

期間10年で金利1~3%

といった感じ(金融機関によって差はあります)

アパートと戸建では対象エリアが異なる

エリアに関しても

アパートでは私の場合より厳しい基準でエリア選定しています

 

戸建で客が付くエリアでも

アパートで客が付くとは限らないからです

 

戸建賃貸は現在数がアパートと比較すると多くありません

一方戸建賃貸に住みたい人は

一定数いますので客付けはしやすいんですね

 

アパートの場合供給過剰なエリアが結構あります

そのようなエリアでは戸建で客付け出来ても

アパートで客付け出来るとは限りません

 

なのでアパート投資する際は

戸建投資するよりもエリア選定はシビアになる必要があります

 

逆にアパート投資家さんが戸建投資に参入する場合

どうしても立地を重視してしまう傾向があります

 

そうなると物件価格が高くなるので

収益性が下がってしまうんですよね

 

「本当にこんな場所で賃貸が決まるのかな?」

そのような場所でも戸建賃貸の場合は意外と客付け出来たりします

 

私もこの前客付け業者さんにヒアリングしていたら

「最近は周りに何もないようなポツン物件が今人気です」

と言っていました

 

アパート投資のエリア選定の感覚では

そのような物件は除外してしまいそうですよね

 

なので物件の賃貸需要を確認する際は地場業者ヒアリングが必須です

業者によって若干バイアスがあるので複数業者にヒアリングしましょう

 

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