【悲報】戸建て投資ではキャッシュフローは出ません
こんにちは
サーファー薬剤師です
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あなたは不動産投資に何を求めていますか？
それは勿論、月々の家賃収入ですよね。
しかし戸建投資では、この月々の収入つまりキャッシュフローは出にくいです。
じゃあ戸建て投資は儲からないのかというとどうなのか？
今回はその事に関して詳しく解説します。
キャッシュフロー少ない＝儲からないでは無い
まず最初に言っておきたいのは、キャッシュフローが少ない＝儲からないと
いう事では無いという事です。
私は１０年不動産投資をやっているので、既に物件の売却も経験していますが
私の場合イグジットした物件に関していうと、１物件あたりインカム、キャ
ピタルを合わせたトータルの利益で５００万程度は出ています。
１物件あたりこれくらいの収益が取れるのであれば、投資としては良い方
だと思います。
ではなぜキャッシュフローが出ないのに利益が出るのか？という話なんです
けど、それは戸建て投資の場合、築古の耐用年数オーバーの木造がターゲット
になることが原因です。
戸建投資で新築とか築浅ってほとんどありません。
大抵が築３０年とか築４０年～５０年もエリアによっては当たり前です。
そうすると木造の耐用年数は２２年なので、それを超える物件は耐用年数
オーバーです。
では耐用年数オーバーになるとどんな問題があるのかというと、融資がつき
にくいという問題があります。
なぜなら金融機関は物件を担保にとってお金を貸してくれます。
なので耐用年数オーバーの物件になると、建物の価値が無いと判断される
ので、そうすれば当然担保としての評価は下がります。
なのでそのような物件は融資自体が通りにくいですし、融資が通っても融資
期間が１０年以下のような短い期間で設定される事が多いんですね。
これが新築とか築古でもRCや鉄骨の物件であれば、２０年とか３０年の融資
を組む事が出来ます。
因みに私は重量鉄骨造のアパートを所有していますが、これに関しては３０年
の融資機関で融資してもらっています。
このように融資期間が長ければ長いほどキャッシュフローが出やすくなります。
なぜなら返済期間が長いと月々の返済額が抑えられるので、手元に残るお金が
増えるんですよね。
なので融資期間の短い築古木造の戸建ては、月々の返済額が大きくなるので
手元に残るお金つまりキャッシュフローは少なくなってしまうんです。
キャッシュフローは利益の先食い
先程融資期間が長く取れる物件はキャッシュフローが出やすくて、融資期間
が短い築古戸建ては、キャッシュフローが出にくい話をしました。
当然みなさんもキャッシュフローが多くて、手元に残るお金が多いほうが良い
ですよね。
でも融資期間が長くてキャッシュフローが出やすい物件には実は大きな問題
があります。
それは借金の元本が全然減らないという問題です。
これは私がめちゃくちゃ実感していて、戸建て用で借りた融資の元本は返済
がめちゃくちゃ進むのに対して、３０年で融資を組んだアパートの方は元本
の減りがめちゃくちゃ遅いです。
これはどういう事かというと、戸建投資の場合はキャッシュフローが少なく
て手元にキャッシュが残りにくいですが、元金の返済はどんどん進んでいる
という事ですよね。
一方アパートの長期融資の方は、月々の返済も金利の割合が大きいので元本
が全然減りません。
なので戸建投資の場合キャッシュフローが少ない分現金の返済に当てている
ということ、つまり手元にキャッシュを残さずに繰り上げ返済して見えない
貯金をしているようなものなんですよね。
これは特に物件の売却をした時に実感すると思うんですけど、元金の返済が
進んでいる物件を売却すると手元にたくさんのキャッシュが残ります。
一方元金の返済が進んでいない物件を売却しても、元金の返済に売却益を
当てる事になるので手元にキャッシュが残りません。
なので結局何がいいたいのかというと、長期融資でキャッシュフローを
多く取るやり方は、利益の先食いをしているに過ぎません。
借入期間が短いほうが払う金利も少なくてすみますし、一概にキャッシュ
フローが多いから良いというわけじゃないんですよね。
戸建投資でキャッシュフローを多くとるには？
では戸建投資でキャッシュフローをたくさん取るにはどうしたら良いのか？
まず先程戸建投資でキャッシュフローが少なくなる原因は、融資期間が短く
月々の返済額が大きくなるからという話をしました。
なので単純に現金で戸建を買えば、月々の返済はないのでキャッシュフロー
は多く取れます。
もしくは全額融資で賄うのではなくて、ある程度の自己資金を入れることで
月々の返済を少なくする事も出来ます。
あとはノンバンク系など築古でも長期の融資期間で融資をしてくれる
金融機関を利用することですね。
ノンバンクの場合は、築古でも融資期間３０年とかで融資が出たりもする
のでキャッシュフローは取りやすいと思います。
ただ金利は３．９％とか３．６％とかなので高めになります。
そして先程話したように、長期融資を組めば元金のヘリは遅くなってしま
います。
ただここで私が言いたいのは、もしキャッシュフローが欲しいのであれば
戸建投資は向いていないということです。
それは融資期間の問題もありますけど、戸建はロットが小さくてレバレッジ
が効きにくいからですね。
ロットが小さいので融資によるレバレッジが効かないので、キャッシュフロー
が出にくいんです。
なのでとりあえずキャッシュフローが欲しいという人は、戸建投資ではなくて
アパート投資をした方が良いと思います。
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