【有料級】地方物件の価値を爆上する具体的手法
こんにちは
サーファー薬剤師です
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この手法を知っていると、戸建ては勿論アパートの
価値も爆上げする事が出来ます。
実際私が、賃貸や買取再販で収益を上げている再現
性の高い手法になります。
爆上げのキーポイント
地方物件において、とても重要なものって何だと
思いますか？
それはズバリ言ってしまうと「駐車場」なんですね。
戸建ては勿論なんですけど、アパートでも駐車場が
世帯数分なかったり不足している物件は、それだけ
でガクンと物件の価値が下がってしまいます。
だからこそ、そういった戸建てやアパートは市場で
かなり安売りされているんです。
ということは、その「駐車場がない」という理由で
安くなっている物件を買って、あとから「駐車場
あり」に変えてあげることで、物件の価値を爆上げ
させる事ができるというわけなんです。
そのための具体的なアプローチとして、大きく2つ
の方法があります。
まず1つ目は、「敷地内の余った土地に駐車場を造成
する」というやり方です。
これは戸建てによくあるパターンで、駐車場はない
けれど庭があるような物件ですね。
そこを潰して駐車場を作ります。
あるいは、すでに1台分のスペースはあるけれど、
庭を潰して2台目、3台目の駐車スペースを確保する、
そういったケースもあります。
戸建て賃貸のようなファミリー物件の場合、駐車場
２台以上が基本になってくるので、これをするだけで
物件価値が跳ね上がります。
そういう目線で物件を探すと、安く買って高く売る、
ということが可能になります。
激安で駐車場を取得する方法
そして2つ目は、「近隣の土地を買う、もしくは借りる」
という方法です。
実際に地方へ行くと分かりますが、物件のすぐ近くに
「空き地」って結構あるんですよ。
そこを安く買ったり借りたりして駐車場にするわけです。
では、その空き地を「買う」のか「借りる」のか？
まずは買う方法からお話ししますね。
実は、ものすごく安く買える可能性があります。
というのも、地方の空き地は所有者にとって「完全な
お荷物」になっているケースがよくあるからです。
相続したけど遠方に住んでいて放置しているとか、
昔買ったきり使っていないとかですね。
使っていないのに固定資産税はかかるし、定期的に
草刈りをしないと近所の人からクレームが来てしま
うというような感じで、維持コストと手間ばかりが
かかっている状態なんです。
だから「手放したいけど、買い手がつかない」と
困っている所有者さんは本当に多いです。
なので、そういった土地を見つけて「2、30万円
くらいで譲ってくれませんか？」とオファーを出す
と、案外すんなり売ってくれたりします。
30坪や50坪ある土地が、たったの数十万で買えたり
するわけです。
実際に私もそうやって、土地を購入して駐車場用地
を確保しています。
これが特に有効なのが「市街化調整区域」という
エリアなんです。
ここはその名の通り「勝手に街を開発してはいけま
せんよ」という場所なので、原則として新しく建物
を建てる事が出来ません。
つまり、ただの空き地として持っている人からすれ
ば、家を建てる事も出来ないし、本当に何の活用の
しようもない、まさにお荷物中のお荷物物件なんで
すね。
そういった場所なら、驚くほどの格安で買い取る
ことができたりします。
ただ、「いくら2、30万で買えると言っても、そこに
砂利を敷いて整地したら、プラス10万、20万くらい
余裕でかかってしまいます。
「今はそこまで資金を出せないよ」という方もいる
と思います。
そういう方におすすめなのが「借りる」という選択
肢ですね。
月数千円、あるいは年間数万円といった安い金額で
借りられることもあります。
実際に私も、最終的には買い取ったんですが、「年間
2、3万円」という破格の条件で５０坪くらいの土地
を借りていました。
あるいは「定期的に草刈りをするので、代わりに駐
車場として貸してください」と言って無料で借りる
方法もあると思います。
なので、やり方次第でコストはいくらでも抑えられ
ると思うんです。
想像してみてほしいんですが、賃貸に出す場合、
駐車場がないと家賃は高く設定できません。
でも、それが「車を2、3台止められます！」という
物件に生まれ変わったら、それだけで家賃が2、3万
円跳ね上がることも十分あり得るわけです。
だからこそ、物件価値を爆上げできるんですね。
駐車場取得の手順
では、具体的にどうやってその土地を入手するのか？
というステップをお話しします。
まずは、法務局やネットでその土地の「登記簿謄本」
を取得します。
そこには所有者の氏名と住所が記載されているので、
その住所に手紙を送ってアプローチします。
ただここで問題になってくるのが「登記簿に載って
いる住所にその所有者が住んでいない」という
ケースがよくあるんですね。
弁護士さんや司法書士さんといった専門職なら
住民票から追跡できますが、一般の私たちには
これ以上追う手段がありません。
そんな時にぜひ使ってほしいのが、『所有者不明土地
特別措置法』という制度です。
これを役所に申請すると、なんと役所の方でその土地
の所有者の現在の住所を突き止めてくれるんです。
さらに、役所が所有者との間に入ってやり取りまで
してくれます。
私の実体験でも、この法律を使って役所に所有者を
見つけ出してもらい「駐車場用地として購入したい
という方がいます」と間に入ってもらって購入でき
たこともありました。
しかもこの制度、万が一役所が調査しても所有者を
特定できなかった場合には、一定の手続きを経て
「その土地を利用してもいいですよ」という形に
持っていくこともできるので、所有者が見つかっても
見つからなくても、こちらにとってはメリットしか
ない訳なんですね。
ですので、「登記簿の住所にお手紙を送ったけど宛先
不明だった」という場合は、諦めずにぜひこの制度
を使って頂くと良いと思います。
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