今後の戸建て投資のトレンド
こんにちは
サーファー薬剤師です
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今の状況を振り返ってみますと、コロナ禍以降ずっと
インフレが続いています。
物価高が当たり前のようになってきていて、それに
合わせて建築資材の価格高騰も止まらない状況です。
さらに直近では,イラン情勢などの地政学リスクによ
るナフサ不足も重なり、資材価格をさらに押し上げ
る要因になっています。
今まで通りの常識が通用しなくなってきているんです。
なので今後どのような投資をしていくべきなのか？
今日は深堀ってお話したいと思います。
まず現状で皆さんが気になるのは、「この戦争が終わっ
てナフサが安定供給されるようになれば、物価高は落
ち着くのか？」ということだと思うんですが、私は、
おそらく落ち着かないと考えています。
これは一過性の現象ではなく、数年前からすでに大き
なトレンドになってしまっているんですね。
たとえ紛争が解決したとしても、ホルムズ海峡が今ま
で通りのように船が行き交い出来るようになるとは思
えないので、間違いなく今後もインフレ、物価高は継
続します。
そうなれば当然、建築費もさらに上昇していきますから
新築の価格というのはこれまで以上に上がっていくと
思います。
そして新築が上がれば、連動して中古物件の価格も
底上げされていくことになります。
こう聞くと「今から不動産投資を始めても大丈夫か？」
と不安になる方もいるかもしれませんが、個人的には
今このタイミングで不動産投資を始めて、中古不動産
を買うというのは、全然アリだと思っています。
むしろ、インフレの影響で不動産投資価値の上昇も見
込めますし家賃上昇傾向なので、収益を確保できる
チャンスは十分にあると考えています。
ただ、ここで一つ重要な注意点があります。
我々投資家として不動産投資を継続していくことは、
間違いない選択だと私は思うんですけど、今までと
同じやり方では通用しなくなってきているんですね。
状況が劇的に変わっている今、抑えるべきポイント
をしっかり抑えないと、収益が残らないどころか
赤字になりかねないと思います。
そこで、今後より一層意識しなければならないのが
「リフォームコストのコントロール」です。
今は単に物価が上がっているだけではありません。
「職人さん不足」という深刻な問題があるんです。
建築業界全体、そしてリフォーム業界でも、物価高
と人手不足のダブルパンチでコストが跳ね上がって
います。
おそらくこのナフサショックの影響で更に建築関係
の会社の倒産や職人さんの離職が加速すると思います。
このトレンドを踏まえた時、ズバリ言ってしまうと
今後は「再生系」と呼ばれるような、いわゆるボロ
戸建て投資はかなり厳しくなっていくと思います。
なぜボロ戸建てが厳しいのかというと、それは、
あそこまで傷んだ物件を普通のリフォーム業者さん
に丸投げしてしまうと、とんでもない見積もり金額
が出てくるからです。
コストを抑えるために「DIYで自分でやる」という
選択肢もありますが、壁紙を貼るとか塗装を少しす
るくらいならまだしも、再生系で扱うような物件と
いうのは天井に穴が開いていたり、構造にガタが来
ていたりと、プロの手を借りないとどうしようもな
いケースがほとんどです。
そうなると、リフォームコストが収益を圧迫し、投資
としての旨みが消えてしまうわけです。
では、どうすればいいのか。
極端な話「築浅や新築を買えばいいのか」という話
になりますが、新築は価格が高すぎて利回りが取れ
ません。
そこで私が以前からお伝えしているのが「平成築く
らいの戸建て」を狙う戦略です。
平成築くらいの物件であれば、基本的には「表層リ
フォーム」で対応可能です。
構造的なダメージが少ないので、内装を綺麗にする
だけで十分に貸し出せる状態になります。
ここにですね、施主支給や分離発注といった手法を
活用することで、さらにコストを抑えることができ
ます。
以前から平成築戸建てをオススメしていますが、今回
のイラン情勢を経て、より顕著になったと思います。
ボロボロの物件を時間をかけて直すスタイルは衰退し、
ある程度ベースがしっかりした築30年前後の物件を、
直して貸し出す。
築30年といっても、やはり見た目は汚れているかも
しれません。
クロスの汚れや塗装の剥げはあると思うんですね。
でも、それはボロ家と比べれば圧倒的にリフォームの
難易度が低いですし、職人さんに分離発注する時も
リフォームの工程が少ないのでスケジュールも立て
やすい。
またクロスやCF程度の表層リフォーム程度であれば
DIYで直す事も十分可能です。
また、築浅物件についても触れておくと、今の価格帯
でこれから家を建てるとなると、建築費の上昇が凄ま
じすぎて、既存の築浅物件の価値が上がっていくと思
います。
利回りが多少低かったとしても、家賃収入を得ながら
最終的に実需向けに売却することによって、キャピタ
ルゲインを狙うという出口戦略もアリだと思います。
ただこのやり方だと、特に借り入れをして購入する場
合はキャッシュフローはほとんど出ないと思います。
そこは「インカム狙い」ではなく「キャピタル狙い」
と割り切る必要がありますが、
物価高が続くこれからの時代においては、そういった
戦略も検討しても良いかもしれません。
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