地方の戸建てが激アツな理由
こんにちは
サーファー薬剤師です
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「今、田舎の戸建てが激アツな理由」というお話を
していきたいと思います。
私は融資利用で物件を購入する場合、地方の戸建て
は基本お勧めしていないので、「 普段言ってること
と違うじゃないか」と思われた方もいるかもしれま
せん。
なのでまずその背景からお話したいと思います。
なぜ今、地方の戸建てに注目すべきなのか、
その理由を深掘りしていきます。
地方戸建てのデメリット
まず、地方戸建てのデメリットをおさらいしたいと
思います。
地方の戸建てというのは、皆さんご存知の通り
とにかく価格が安いです。
例えば平成築で、見た目もそんなに古くない戸建てが
400万円とか500万円といった、手頃な価格でゴロゴロ
転がっています。
これは買う側からすればメリットなんですけど
実は地方の戸建てには「融資が非常につきづらい」
という大きなデメリットがあります。
金融機関から見ると、田舎の物件は担保価値が低いと
判断されてしまいます。
土地の評価は低いですし、建物も木造で築22年を超え
ていれば、耐用年数オーバーということで資産価値
ゼロと見なされるのが一般的です。
ですから、私が普段、レバレッジを効かせた不動産
投資をされる方にアドバイスをする時は、
「キャッシュを失ってしまうので、地方の戸建ては
買ってはいけません」とお伝えしているわけです。
地方戸建てのメリット１
ただ、ここからが今日の本題なんですけど、
今まで話してきた通り「地方の戸建て」には融資の壁
という大きなデメリットがあります。
ただ場合によっては、そのデメリットを補って余り
あるようなメリットもあります。
その一つが「賃貸需要の強さ」です。
実は地方でも、戸建て賃貸は常に不足していて、
ものすごく需要があります。
300~400万円で仕入れた物件でも、しっかり
リフォームを行う事によって、地方でも7～8万円
の賃料が取れたりします。
実際に私も、地方の物件でそれくらいの賃料を頂いて
います。
これを計算してみると、取得費とリフォーム代を
合わせて利回りで15%以上取れますし、やり方次第
では20%超えも十分狙う事が出来ます。
この収益性の高さが、地方の戸建ての大きなポテン
シャルなんですよね。
先程融資の壁があるという話をしたんですけど
地方在住の方にとっては、地元の信金や信組から
融資を引けたりするので、レバレッジを効かせて
地方の高利回り戸建て投資を行う事も十分可能です。
地方戸建てが激アツな理由
そして、今私が最も「熱い」と感じている二つ目の
メリットが「地方での民泊活用」です。
現在東京や大阪といった都市部では、民泊に対する
規制が非常に厳しくなっています。
近隣住民の反対運動や「オーバーツーリズム」が
社会問題化していることもあって、都市部では
大規模な規制強化が行われています。
そこで今、国や自治体はどういう動きをしているか
というと、インバウンドつまり外国人のお客さんを
どんどん地方へ誘導しようという流れを作っている
んですね。
これは地方戸建てにとって非常に強力な追い風だと
思います。
実際に地方へ足を運ぶ観光客は増えていますし、
それはインバウンドだけではありません。
日本人の旅行者の間でも、民泊という宿泊スタイルが
かなり浸透してきました。
皆さんも『Airbnb』のCMをTVで見たことがあるかも
しれないんですけど、こうしたプラットフォームの
認知度が上がったことで、ホテルではなく
「あえて地方の戸建てを借りて過ごす」という選択
をする人が増えているんですね。
そこで、先ほど「地方戸建て投資の収益性は高いよ」
という話をしたんですけど、地方戸建てを「民泊」と
して運用すると、賃貸とは比較にならない位爆発的な
収益性を生む可能性があります。
さらに言うと、この「地方への観光客誘導」は国策
なので、今後補助金が活用できたり、あるいは融資
の面でも有利に働くケースが出てきています。
特に日本政策金融公庫などの政府系金融機関は、
国が力を入れている事業に対しては、前向きな姿勢
を見せることがあります。
もちろん、しっかりとした事業計画書を作成する必要
がありますが、政府が力を入れている分野だからこそ、
資金調達のチャンスも広がると思います。
民泊活用できる戸建ての特徴
ただ、ここで注意して頂きたい事があるんですけど
「宿泊事業」として戸建てを活用するには、何かし
らの「アピールポイント」が必要になります。
例えば、何の特徴もないただの住宅地にある普通の
家に、わざわざお客さんは泊まりに来ることはあり
ません。
お客さんが泊まりに来るには、何かしらの目的があ
ります。
ですから、スペック面でも立地面でも何か「ここに
泊まりたい」と思わせる「売り」があるかどうか、
そこをしっかりと精査した上で物件を購入しないと
失敗するリスクはあります。
また今都市部で、民泊の反対運動が起きているのを
見ればわかると思いますが、地方でも同様に近隣と
トラブルが発生する可能性は非常に高いです。
なので民泊施設を行う場合は、周りに店舗が多い
ような近隣商業エリアであるとか、近隣に民家が
無いようなポツンと一軒家のような立地を選ぶ
必要があると思います。
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